Un avantage fiscal particulièrement intéressant pour les résidences seniors et étudiantes

 

La fiscalité de la revente LMNP a évolué avec la loi de finances pour 2025.

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre du régime réel sont, en principe, pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.

​

Mais certaines résidences bénéficient d'une exception.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 prévoit que cette nouvelle règle ne s'applique pas notamment à certains biens situés dans :

• des résidences destinées à l'accueil exclusif des étudiants et de certaines catégories de jeunes ;

• certaines résidences destinées aux personnes âgées de plus de 65 ans ;

• certains établissements et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ;

• certains établissements de soins de longue durée.

 

C'est donc un point particulièrement intéressant pour les investisseurs qui envisagent l'achat d'un LMNP en résidence étudiante ou en résidence services seniors.

​

Comment calculer la plus-value d'un LMNP à la revente ?

Pour les biens soumis au régime général de la réforme de 2025, le calcul a changé.

L'article 150 VB du CGI prévoit désormais que le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements admis en déduction, avec certaines exceptions.

La logique simplifiée devient donc :

Plus-value brute = prix de cession – prix d'acquisition corrigé avec, pour les biens concernés par la réforme :

Prix d'acquisition corrigé = prix d'acquisition – amortissements concernés

La plus-value immobilière bénéficie ensuite des abattements liés à la durée de détention.

Le régime prévoit notamment une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

​

​

​