JeK2I Invest est spécialisé dans l'investissement LMNP en Normandie et propose notamment des résidences de tourisme, étudiantes et seniors. Son expertise couvre l'accompagnement, le financement et la fiscalité.
Le guide complet du LMNP en Normandie
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TVA en LMNP : fonctionnement, récupération et reversement dans l’immobilier neuf et ancien
Dans un investissement LMNP en résidence services, il faut distinguer plusieurs situations : l’achat d’un logement neuf soumis à TVA, l’achat d’un logement ancien, la TVA collectée sur les loyers et la TVA récupérable sur les dépenses liées au bien.
TVA en LMNP : dans quels cas peut-on la récupérer ?
La location meublée à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA.
Toutefois, certaines locations réalisées dans des résidences services ou établissements d'hébergement sont soumises à la TVA lorsque les conditions fiscales sont réunies.
Dans ce cas, le propriétaire LMNP devient un assujetti à la TVA pour cette activité et peut, sous réserve du respect des conditions légales, récupérer la TVA ayant grevé les dépenses utilisées pour cette activité taxable.
Le principe général du droit à déduction est posé par l'article 271 du CGI : la TVA supportée sur les biens et services utilisés pour des opérations ouvrant droit à déduction peut être déduite de la TVA collectée.
Achat d'un logement LMNP neuf : comment fonctionne la récupération de TVA ?
Lorsqu'un investisseur achète un logement neuf dans une résidence services dont l'exploitation est soumise à TVA, le prix d'acquisition peut comprendre de la TVA.
Le taux normal de TVA applicable à l'immobilier neuf est généralement de 20 %, sous réserve des régimes particuliers prévus par la réglementation.
Le propriétaire doit être correctement identifié comme assujetti à la TVA et respecter les obligations déclaratives
correspondantes.
La TVA déductible est imputée sur la TVA collectée.
Lorsque la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée, il peut apparaître un crédit de TVA.
Exemple simplifié
TVA sur l'acquisition : 20 000 €
TVA collectée sur les loyers : 1 000 €
TVA déductible sur les charges et travaux : 200 €
TVA nette :
1 000 € – 200 € = 800 € à reverser
La TVA récupérée lors de l'acquisition constitue donc un mécanisme distinct de la TVA collectée ultérieurement sur les loyers.
