Qu'en est-il de la TVA lors de la revente d'un LMNP ?

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La question de la TVA est essentielle lorsqu'un appartement LMNP a permis de récupérer la TVA lors de son acquisition.

La règle doit toutefois être présentée avec précision.

Lorsque la vente intervient dans le cadre d'une transmission d'une universalité totale ou partielle de biens, entre redevables de la TVA, l'article 257 bis du Code général des impôts prévoit qu'aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir.

Article 257 bis du CGI

« Lors de la transmission à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d'apport à une société d'une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir. »

Le même article précise :

« Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier. »

 

Cette disposition est particulièrement importante pour les appartements exploités dans le cadre d'une activité locative soumise à TVA.

L'administration fiscale précise qu'en présence d'un immeuble immobilisé et donné en location, la cession à un acquéreur qui poursuit l'exploitation en reprenant les baux en cours peut relever de l'article 257 bis, et ce même si la vente intervient moins de cinq ans après l'achèvement de l'immeuble.

 

Concrètement

Lorsque les conditions de l'article 257 bis sont réunies :

la vente ne provoque pas nécessairement un reversement immédiat de la TVA initialement récupérée.

Le nouvel acquéreur poursuit l'activité et reprend les obligations liées à la régularisation de la TVA.

La réglementation prévoit en effet une période de régularisation de 20 ans pour les immeubles immobilisés, par vingtièmes.

Attention : il ne faut donc pas écrire que « la TVA n'est jamais à restituer ». La sécurité fiscale dépend notamment de la nature de l'opération, de l'assujettissement des parties à la TVA et de la poursuite effective de l'activité locative.