Fiscalité LMNP 2026 : découvrez les nouvelles règles, les avantages fiscaux, les évolutions du statut et les conseils de K2I Invest pour optimiser votre investissement. Fiscalité LMNP 2026 : découvrez les nouvelles règles, les avantages fiscaux, les évolutions du statut et les conseils de K2I Invest pour optimiser votre investissement. La fiscalité LMNP en 2026 1. Les revenus locatifs : deux régimes fiscaux Le régime Micro-BIC Il s'applique si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas le plafond en vigueur (77 700 € pour la location meublée classique en 2026). Vous bénéficiez : d'un abattement forfaitaire de 50 % ; aucune charge réelle n'est déductible ; aucun amortissement n'est possible. Exemple : Loyers perçus : 12 000 € Base imposable : 6 000 € Le régime Réel C'est le régime le plus utilisé Il permet de déduire : les intérêts d'emprunt ; la taxe foncière ; les charges de copropriété ; les assurances ; les frais de comptabilité ; les travaux d'entretien ; l'amortissement du mobilier ; l'amortissement de l'immeuble (hors terrain). Dans de nombreux cas et suivant le montage financier, l'amortissement permet de ramener le résultat fiscal à 0 €, ce qui signifie : aucun impôt sur les loyers ; aucun prélèvement social sur ces loyers pendant de nombreuses années. Contact pour RDV téléphonique personnalisé Découvrir le bail commercial 2. La grande nouveauté depuis 2025 : la plus-value C'est le changement le plus important Avant la réforme : les amortissements n'étaient pas repris lors de la vente. Depuis la loi de finances 2025 : Les amortissements pratiqués au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (*avec certaines exceptions prévues par la loi). * Les biens exclus de la réintégration des amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente des logements situés dans certaines résidences avec services définies par la loi. Sont notamment concernés : ✅ les résidences étudiantes avec services ; ✅ les résidences seniors avec services ; ✅ les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Cela réduit l'avantage fiscal à la sortie, mais ne remet pas en cause l'intérêt du régime pendant la période de détention. Les biens qui restent concernés par la réforme En revanche, la réintégration des amortissements s'applique notamment : aux appartements meublés loués de manière classique ; aux maisons louées meublées ; aux locations meublées saisonnières (Airbnb, etc.) ; aux résidences de tourisme. Tout savoir sur le calcul de la plus value lors d'une vente LMNP en résidence services Exemple concret Prenons un appartement acheté 200 000 €. Après 12 ans : amortissements pratiqués : 60 000 € ; revente : 260 000 €. Cas n°1 : appartement LMNP classique Le prix d'acquisition retenu devient : 200 000 € − 60 000 € = 140 000 € La plus-value brute est donc : 260 000 € − 140 000 € = 120 000 € Cas n°2 : résidence étudiante ou résidence seniors exonérée Les amortissements ne sont pas réintégrés. La plus-value reste : 260 000 € − 200 000 € = 60 000 € Autre point à retenir Même lorsque les amortissements sont réintégrés : les abattements pour durée de détention restent inchangés ; exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans ; exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Ce qui est particulièrement intéressant d'investir avec K2I Invest Une grande partie des programmes commercialisés par K2I Invest relèvent justement des résidences avec services (résidences étudiantes, seniors ou EHPAD). Pour ces investissements, l'avantage historique du LMNP est largement préservé, contrairement à ce que de nombreux articles laissent entendre en affirmant que « le LMNP est devenu beaucoup moins intéressant ». Cette précision est très importante dans la communication auprès des investisseurs. Construisons ensemble votre projet d'investissement Votre simulation d'investissement personnalisée, offert

Découvrez la suite de notre guide LMNP : fiscalité, amortissement, revenus locatifs, bail commercial et conseils pour réussir votre investissement avec K2I Invest.Découvrez la suite de notre guide LMNP : fiscalité, amortissement, revenus locatifs, bail commercial et conseils pour réussir votre investissement avec K2I Invest. Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) n'est pas un produit d'investissement, ni un dispositif de défiscalisation. Il s'agit avant tout d'un statut fiscal permettant à un particulier de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'un régime d'imposition spécifique sur les revenus locatifs. Les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Le LMNP est un régime fiscal destiné aux particuliers qui mettent en location un logement meublé sans exercer cette activité à titre professionnel. Il ne s'agit pas d'un avantage fiscal temporaire comme le Pinel ou le Denormandie, mais d'un mode d'imposition des revenus locatifs qui existe depuis 1949. Votre simulation d'investissement personnalisée , offert. Le LMNP est assimilé à une activité commerciale : - Réaliser la déclaration en BIC - la possibilité d'amortir le bien au régime réel - Demande une comptabilité spécifique. Attention, si les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 23 000 € et si elles sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, on bascule vers le LMP. Deux régimes possibles : Micro-BIC et Réel. Grâce à ce statut et grâce à un montage financier optimisé, dans le cadre d'un investissement en cash, vos loyers (non fiscalisés) peuvent ainsi régler une partie de vos impôts. Vos loyers règlent une partie de vos impôts Vos loyers règlent une partie de vos impôts Créons ensemble votre projet d'investissement Comment fonctionne le LMNP Votre rendez-vous téléphonique

Immobilier neuf ou ancien : comparez les avantages de chaque solution pour réussir votre investissement immobilier avec les conseils de K2I Invest. Immobilier neuf ou ancien : comparez les avantages de chaque solution pour réussir votre investissement immobilier avec les conseils de K2I Invest. Achat en LMNP en neuf (VEFA) ou dans l'ancien L'achat en VEFA (neuf) offre un logement aux dernières normes, des garanties constructeur et une vision patrimoniale à long terme, tandis que l'achat à la revente (ancien) permet de bénéficier rapidement de loyers sur un bien déjà exploité et dont la rentabilité est connue. Chaque solution répond à un profil d'investisseur différent selon qu'il privilégie la sécurité du neuf ou la rentabilité immédiate de l'ancien. Le choix d'une résidence, de son gestionnaire et du bail commercial reste une étape essentielle pour assurer la pérennité de l'investissement. K2I Invest guide ses clients vers le neuf ou l'ancien jusqu'à la signature chez le notaire afin de sécuriser chaque investissement. Pourquoi investir avec K2I Invest ? Acheter une résidence services neuve en VEFA L'acquisition en VEFA consiste à acheter un logement qui est en cours de construction ou qui n'est pas encore achevé. L'investisseur devient progressivement propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ce type d'acquisition est très encadré par la loi afin de protéger l'acheteur. Les étapes d'un achat en VEFA 1. Choix de la résidence L'investisseur sélectionne : la résidence (seniors, étudiants, tourisme, affaires, EHPAD…) le logement le gestionnaire le financement K2I Invest accompagne cette sélection afin de vérifier la qualité du programme et la solidité de l'exploitant. 2. Signature du contrat de réservation Une fois le logement choisi, un contrat de réservation est signé. Un dépôt de garantie est généralement demandé. L'investisseur bénéficie ensuite d'un délai légal de rétractation de 10 jours. 3. Recherche du financement Pendant cette période : demande de prêt bancaire étude de faisabilité montage du dossier LMNP Le financement est généralement obtenu en quelques semaines. Votre simulation d'investissement personnalisée, offert 4. Signature chez le notaire Après obtention du financement, l'acte authentique est signé. L'acquéreur devient propriétaire du terrain et du bien au fur et à mesure de sa construction. 5. Construction Le promoteur réalise les travaux. Les appels de fonds sont réglementés et suivent l'avancement du chantier. 6. Livraison La livraison intervient généralement entre 12 et 24 mois après la signature, selon l'état d'avancement du programme au moment de l'achat. Lorsque le logement est livré : remise des clés visite complète émission éventuelle de réserves mise en location immédiate par le gestionnaire grâce au bail commercial. Les garanties du neuf Le principal avantage d'un achat neuf réside dans les nombreuses protections dont bénéficie l'investisseur. Parmi les principales garanties : garantie financière d'achèvement (GFA) garantie de parfait achèvement (1 an) garantie biennale sur les équipements (2 ans) garantie décennale sur le gros œuvre (10 ans) assurance dommages-ouvrage conformité du logement au contrat de vente Toutes ces garanties limitent fortement le risque de dépenses importantes durant les premières années. Acheter une résidence services ancienne (revente LMNP) L'autre possibilité consiste à acheter un logement déjà construit, déjà meublé et déjà exploité. Dans ce cas, l'investisseur reprend simplement la place de l'ancien propriétaire tout en conservant le statut LMNP et le bail commercial existant. Il n'y a aucun changement pour le gestionnaire. Les loyers continuent simplement d'être versés au nouveau propriétaire après la vente. Votre simulation d'investissement personnalisée, offert Le déroulement d'un achat ancien 1. Sélection du bien L'investisseur choisit un logement déjà loué dans une résidence services. Les principaux éléments étudiés sont : durée restante du bail commercial qualité du gestionnaire niveau des loyers historique de la résidence rendement prix du marché 2. Signature du compromis Après accord entre vendeur et acquéreur : signature d'un compromis de vente dépôt de garantie demande de financement 3. Obtention du prêt La banque étudie le dossier. Le délai varie généralement de quelques semaines. 4. Signature chez le notaire Une fois le financement obtenu, la vente est définitivement signée. Dans la majorité des cas, le délai entre compromis et acte authentique est compris entre 2 et 3 mois, selon la rapidité du financement et des formalités notariales. 5. Perception immédiate des loyers Contrairement au neuf, il n'y a pas d'attente liée à la construction. L'investisseur devient propriétaire d'un bien déjà exploité et commence généralement à percevoir les loyers dès le mois suivant l'acquisition. Nos résidences services à partir de 50 000 € Définition du statut LMNP Qui sommes-nous ? Quel profil d'investisseur choisit le neuf ? Le neuf s'adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent : construire progressivement leur patrimoine ; bénéficier d'un logement entièrement neuf ; profiter des garanties constructeur ; préparer leur retraite plusieurs années à l'avance ; limiter les risques de travaux. Ils acceptent d'attendre la livraison avant de percevoir leurs premiers revenus. Quel profil d'investisseur choisit l'ancien ? La revente LMNP convient davantage aux investisseurs qui souhaitent : générer rapidement des revenus ; acheter un bien déjà rentable ; connaître précisément les loyers perçus ; disposer d'une meilleure visibilité sur le fonctionnement de la résidence ; profiter parfois d'un rendement plus élevé. L'ancien est également très apprécié des retraités ou des investisseurs recherchant des revenus complémentaires immédiats. Pourquoi acheter en VEFA ? Le neuf offre une véritable tranquillité d'esprit : garanties constructeur pendant plusieurs années ; logement aux dernières normes ; frais d'entretien limités ; meilleure performance énergétique ; frais de notaire réduits ; possibilité, sous conditions, de récupération de la TVA sur certaines résidences services. Il constitue une excellente solution pour préparer un patrimoine sur le long terme. Pourquoi acheter en ancien ? L'ancien présente également de nombreux atouts : revenus locatifs quasi immédiats ; délai d'acquisition beaucoup plus court ; historique d'exploitation connu ; visibilité sur la qualité du gestionnaire ; prix parfois plus attractifs ; rendement souvent supérieur au neuf. Il répond parfaitement aux investisseurs recherchant un complément de revenus sans attendre plusieurs mois la livraison d'un programme. Pourquoi choisir K2I Invest ? Chez K2I Invest, nous ne nous limitons pas à présenter des programmes immobiliers. Notre mission est d'accompagner chaque investisseur dans la construction d'un patrimoine performant et sécurisé. Grâce à plus de vingt années d'expérience dans l'investissement immobilier et la gestion de patrimoine, nous sélectionnons avec rigueur les résidences services les plus pertinentes, qu'elles soient neuves ou à la revente. Notre accompagnement comprend : l'étude personnalisée de votre projet ; la sélection des meilleures opportunités du marché ; l'analyse du bail commercial et du gestionnaire ; la recherche des solutions de financement les plus adaptées ; l'optimisation fiscale en LMNP ; un accompagnement jusqu'à la signature chez le notaire. Notre indépendance nous permet de vous proposer des solutions objectives, adaptées à vos objectifs patrimoniaux, à votre capacité d'investissement et à votre horizon de placement. Que vous souhaitiez préparer votre retraite, créer des revenus complémentaires ou développer votre patrimoine, K2I Invest vous accompagne à chaque étape de votre investissement en résidence services LMNP afin de transformer votre projet immobilier en un investissement durable, sécurisé et performant. FAQ - Achat en VEFA (neuf) ou dans l'ancien Pourquoi acheter une résidence services neuve en LMNP ? Acheter une résidence services neuve en LMNP permet d'investir dans un logement répondant aux dernières normes de construction, offrant une excellente performance énergétique et bénéficiant de garanties constructeur pendant plusieurs années. Le bien est exploité par un gestionnaire professionnel dans le cadre d'un bail commercial, ce qui simplifie la gestion locative. Selon les résidences et sous certaines conditions, l'investisseur peut également récupérer la TVA et profiter de frais de notaire réduits. Cette solution est particulièrement adaptée aux personnes qui souhaitent préparer leur retraite, développer leur patrimoine immobilier ou investir sur le long terme en limitant les risques liés aux travaux. Quels sont les avantages d'un achat en VEFA ? L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) permet de devenir propriétaire d'un logement neuf avant sa construction ou pendant son édification. L'investisseur bénéficie de garanties légales, d'un bien conforme aux dernières réglementations et de charges d'entretien limitées pendant plusieurs années. Les appels de fonds sont échelonnés selon l'avancement des travaux, ce qui facilite le financement. La VEFA constitue une solution patrimoniale idéale pour anticiper des revenus futurs tout en sécurisant son investissement grâce à un cadre juridique très protecteur. Combien de temps faut-il attendre avant de percevoir les premiers loyers ? Dans un investissement LMNP neuf, les loyers sont généralement versés à partir de la livraison du logement et de sa mise en exploitation par le gestionnaire. Selon l'état d'avancement du programme lors de l'achat, il faut généralement compter entre 12 et 24 mois avant de percevoir les premiers revenus locatifs. Ce délai est compensé par les avantages du neuf, notamment les garanties constructeur, les frais de notaire réduits et un logement sans travaux. Quels sont les frais de notaire dans le neuf ? Les frais de notaire dans le neuf sont nettement inférieurs à ceux de l'ancien. Ils représentent généralement entre 2 % et 3 % du prix d'acquisition, contre environ 7 % à 8 % pour un bien ancien. Cette différence constitue un avantage financier non négligeable lors de l'achat d'une résidence services en LMNP et réduit le coût global de l'investissement. Peut-on récupérer la TVA sur un achat neuf en LMNP ? Oui. Lorsque le logement est situé dans une résidence services répondant aux conditions prévues par la réglementation fiscale et qu'il est exploité dans le cadre d'un bail commercial, il est souvent possible de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition. Cette récupération améliore significativement la rentabilité globale du projet et constitue l'un des principaux avantages d'un investissement LMNP neuf. Quelles sont les garanties d'un logement neuf ? L'achat d'un logement neuf offre plusieurs garanties destinées à protéger l'investisseur. Parmi elles figurent la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie biennale sur les équipements, la garantie décennale concernant les éléments essentiels de la construction ainsi que la garantie financière d'achèvement. Ces protections limitent fortement le risque de dépenses imprévues durant les premières années. Comment se déroule un achat en VEFA ? L'acquisition commence par la signature d'un contrat de réservation. L'investisseur recherche ensuite son financement avant de signer l'acte authentique chez le notaire. Les paiements sont ensuite réalisés progressivement en fonction de l'avancement de la construction. Une fois le logement livré, le gestionnaire prend possession du bien conformément au bail commercial et les premiers loyers peuvent être versés. Quels sont les délais de livraison d'une résidence services ? Le délai de livraison dépend du stade d'avancement du programme immobilier lors de la réservation. En moyenne, il varie entre 12 et 24 mois. Lorsque le programme est déjà bien avancé, la livraison peut intervenir plus rapidement. Ce délai permet également de préparer sereinement le financement et la stratégie patrimoniale de l'investisseur. Peut-on financer un LMNP neuf à crédit ? Oui. Les établissements bancaires financent régulièrement les investissements LMNP, notamment lorsque les revenus locatifs sont sécurisés par un bail commercial. Selon votre situation financière, votre apport et votre capacité d'endettement, il est souvent possible de financer une grande partie du projet à crédit afin de profiter de l'effet de levier de l'emprunt. Le bail commercial est-il signé avant la livraison ? Dans la majorité des programmes, le bail commercial est établi avant ou lors de l'acquisition. Cette organisation permet au gestionnaire d'assurer immédiatement l'exploitation du logement dès sa livraison et offre à l'investisseur une meilleure visibilité sur les loyers prévus et les conditions de gestion. Pourquoi acheter une résidence services ancienne ? Investir dans une résidence services ancienne permet d'acquérir un bien déjà exploité, disposant d'un historique de gestion et d'un bail commercial en cours. Les loyers sont généralement perçus très rapidement après l'acquisition et l'investisseur connaît précisément le rendement, les charges et le fonctionnement de la résidence. Cette solution séduit les personnes recherchant des revenus complémentaires immédiats. Quels sont les avantages d'une revente LMNP ? L'investissement en LMNP ancien offre une excellente visibilité. Le bail commercial existe déjà, les loyers sont connus, le gestionnaire est en place et les performances de la résidence peuvent être analysées avant l'achat. Cette transparence rassure de nombreux investisseurs souhaitant privilégier la rentabilité immédiate plutôt que l'attente liée à une construction neuve. Les loyers sont-ils versés immédiatement après l'achat ? Oui. Dès la signature de l'acte authentique, le nouveau propriétaire remplace simplement l'ancien bailleur. Les loyers sont ensuite versés selon les échéances prévues au bail commercial, sans attendre plusieurs mois comme dans le cadre d'un programme neuf. Comment reprendre un bail commercial existant ? Le bail commercial est automatiquement transféré au nouvel acquéreur lors de la vente. Le gestionnaire poursuit l'exploitation de la résidence sans interruption et les droits ainsi que les obligations du bail sont transmis au nouveau propriétaire. Quel est le délai entre le compromis et la signature chez le notaire ? Pour un achat ancien, il faut généralement compter entre deux et trois mois entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique. Ce délai correspond principalement à l'obtention du prêt bancaire et aux différentes formalités administratives réalisées par le notaire. Comment vérifier la qualité du gestionnaire ? Avant tout achat, il est recommandé d'étudier la solidité financière du gestionnaire, son expérience, le taux d'occupation de la résidence, les comptes d'exploitation lorsque cela est possible, les conditions du bail commercial ainsi que l'historique des loyers versés. Cette analyse permet d'évaluer la pérennité de l'investissement. Un appartement ancien est-il plus rentable qu'un logement neuf ? Dans de nombreux cas, oui. Les biens à la revente affichent souvent un rendement supérieur car leur prix est déterminé par le marché secondaire. Toutefois, chaque investissement doit être étudié individuellement en tenant compte de la qualité de la résidence, du gestionnaire et de la durée restante du bail commercial. Peut-on conserver le statut LMNP lors d'une revente ? Oui. Le statut LMNP est conservé dès lors que les conditions légales sont remplies et que le logement continue à être loué meublé. Le changement de propriétaire n'entraîne pas la perte du régime fiscal applicable à l'activité. Quels frais faut-il prévoir lors d'un achat ancien ? Outre les frais de notaire, l'investisseur doit prévoir les frais bancaires éventuels, les frais de garantie du prêt ainsi que certaines charges pouvant être dues selon les dispositions de la copropriété. Une analyse préalable permet d'éviter les mauvaises surprises. Comment connaître les loyers réellement perçus par le vendeur ? Le vendeur peut fournir les relevés de loyers, le bail commercial, les appels de loyers ainsi que les documents de gestion. Ces éléments permettent de vérifier la régularité des versements et d'évaluer précisément la rentabilité réelle du bien. Vaut-il mieux acheter un LMNP neuf ou ancien ? Le meilleur choix dépend de votre objectif patrimonial. Le neuf convient davantage aux investisseurs qui souhaitent construire leur patrimoine sur le long terme avec un maximum de garanties. L'ancien est souvent privilégié par ceux qui recherchent des revenus locatifs immédiats et une rentabilité déjà connue. Quel investissement est le plus rentable ? Le LMNP ancien offre fréquemment un rendement supérieur grâce à un prix d'acquisition souvent plus compétitif. Le neuf, quant à lui, compense parfois cette différence par des frais réduits, des garanties constructeur et une meilleure valorisation patrimoniale à long terme. Quel est le plus sécurisé entre le neuf et l'ancien ? Le neuf bénéficie d'une sécurité juridique et technique supérieure grâce aux garanties constructeur et à l'absence de travaux importants pendant plusieurs années. L'ancien reste toutefois très sécurisant lorsque la résidence est bien gérée et que le gestionnaire présente de solides références. Quel investissement permet de percevoir des loyers plus rapidement ? La revente LMNP permet de commencer à percevoir des loyers quasiment dès l'acquisition puisque le logement est déjà exploité. C'est l'option privilégiée par les investisseurs souhaitant compléter rapidement leurs revenus. Lequel coûte le moins cher à l'achat ? Le prix dépend de chaque résidence, mais les biens anciens sont souvent proposés à un tarif inférieur au neuf. À l'inverse, le neuf bénéficie de frais de notaire réduits et peut permettre la récupération de la TVA, ce qui améliore son coût global. Quel est le meilleur choix pour préparer sa retraite ? Pour préparer une retraite dans plusieurs années, le neuf constitue une excellente solution grâce à ses garanties et à sa valorisation potentielle. Si la retraite est proche et que l'objectif est de percevoir rapidement un complément de revenus, la revente LMNP est souvent plus adaptée. Quel investissement est le plus facile à financer ? Les banques financent aussi bien le neuf que l'ancien. La présence d'un bail commercial et de revenus locatifs prévisibles constitue généralement un élément rassurant pour les établissements prêteurs. Le neuf est-il vraiment plus intéressant que l'ancien ? Il n'existe pas de réponse unique. Le neuf privilégie la sécurité, les garanties et la préparation patrimoniale, tandis que l'ancien répond davantage à une logique de rentabilité immédiate. Le bon choix dépend de votre situation financière et de vos objectifs. Pourquoi certains investisseurs privilégient-ils la revente LMNP ? Parce qu'ils souhaitent investir dans un bien dont la rentabilité est déjà démontrée, percevoir rapidement des loyers et connaître précisément les performances de la résidence avant de s'engager. Peut-on revendre facilement un bien LMNP ? Oui. Les résidences services disposent d'un véritable marché secondaire. Un logement bien situé, exploité par un gestionnaire reconnu et offrant un rendement attractif conserve généralement un bon potentiel de revente, surtout lorsqu'il est accompagné d'un bail commercial de qualité.

Revente LMNP : pourquoi investir dans un appartement déjà exploité ? Le guide d'achat dans l'ancien en LMNP Acheter un LMNP à la revente (ancien): un investissement immobilier avec de nombreux avantages Investir dans un LMNP à la revente (ancien) peut constituer une excellente alternative à l'achat d'un logement neuf en VEFA. Contrairement à une acquisition dans une résidence neuve, l'investisseur achète ici un appartement déjà construit, au prix du marché local, déjà exploité et généralement déjà loué dans le cadre d'un bail commercial. Cette particularité permet de bénéficier immédiatement du montant du loyer et de bénéficier de la durée restante du bail commercial. Qu'est-ce qu'un LMNP à la revente ? Un LMNP à la revente avec K2I Invest est un appartement meublé situé dans une résidence services et vendu par son propriétaire à un nouvel investisseur. Il peut s'agir par exemple : d'une résidence seniors ; d'une résidence étudiante ; d'une résidence de tourisme ; d'une résidence services ; d'un établissement spécialisé selon les caractéristiques de l'exploitation. L'acquéreur devient à son tour propriétaire du logement (avec acte notarié en main) et reprend les conditions contractuelles du bail commercial attaché au logement. Les principaux avantages d'un LMNP à la revente ? 1. Le statut LMNP peut être conservé L'achat d'un appartement LMNP d'occasion ne fait pas disparaître le régime de location meublée non professionnelle. Important : le statut LMNP n'est pas automatiquement « transféré » au nouvel acquéreur. C'est l'acquéreur qui doit remplir les conditions fiscales du statut LMNP. 2. Une nouvelle base d'amortissement pour le nouvel acquéreur C'est l'un des points les plus intéressants de l'achat d'un LMNP à la revente. Lorsque vous achetez un appartement LMNP ancien, vous acquérez le bien à votre propre prix d'acquisition. Dans le cadre du régime réel, le nouvel investisseur peut donc calculer ses propres amortissements sur la base de sa propre acquisition, selon les règles comptables applicables. C'est un avantage majeur de la revente LMNP. Un exemple simple Un investisseur achète un appartement LMNP neuf 180 000 €. Après plusieurs années, il a déjà pratiqué une partie importante des amortissements. Il revend ensuite son appartement 185 000 €. Le nouvel investisseur qui achète ce même appartement 185 000 € établit sa propre comptabilité et détermine ses propres amortissements à partir de son acquisition, sous réserve des règles comptables applicables. Échangeons ensemble sur votre futur projet d'investissement 3. Une gestion locative déjà organisée Le bail commercial peut être conservé. Autre avantage important : le logement est généralement déjà exploité par un professionnel. L'investisseur n'a pas à rechercher un locataire, organiser les entrées et sorties, gérer les états des lieux ou assurer la gestion quotidienne du logement comme dans une location meublée classique. Dans le cadre d'un bail commercial avec un exploitant, celui-ci assure l'exploitation de la résidence selon les conditions prévues au contrat. C'est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui recherchent un investissement immobilier avec peu de gestion au quotidien. Je suis un paragraphe. Cliquez ici pour ajouter votre propre texte et me modifier. C'est facile. 4. Un prix d'achat déterminé par le marché immobilier local C'est une différence importante entre un investissement neuf et un investissement LMNP à la revente. Lors d'une acquisition en VEFA, le prix correspond au prix de commercialisation du programme neuf. À la revente, le bien change de logique. Le prix d'un appartement LMNP existant doit être apprécié en fonction de sa valeur sur le marché secondaire, en tenant compte notamment : de sa localisation ; de la valeur immobilière locale ; de la surface ; de l'état de la résidence ; de l'emplacement du logement ; du montant du loyer ; de la durée restante du bail ; de la qualité de l'exploitant ; des charges et travaux ; de l'attractivité de la résidence ; de l'offre et de la demande sur le marché local. Quel investissement en LMNP ? Quel investissement pour moi ? Je suis un paragraphe. Cliquez ici pour ajouter votre propre texte et me modifier. C'est facile. En savoir plus sur la gestion de la TVA en cas de revente Comprendre le calcul de la plus value Pourquoi acheter un LMNP à la revente ? L'achat d'un appartement LMNP à la revente peut répondre à plusieurs objectifs : Obtenir un investissement immobilier plus accessible . Les appartements LMNP sur le marché secondaire peuvent être proposés à des prix sensiblement inférieurs à ceux de certains programmes neufs. Connaître immédiatement le fonctionnement du bien . L'investisseur peut analyser le loyer, le bail, l'exploitant, les charges et l'historique de la résidence avant de prendre sa décision. Bénéficier d'une gestion déléguée . Le bien est déjà intégré dans une organisation locative avec un exploitant professionnel. Bénéficier d'une nouvelle base d'amortissement . L'acquéreur détermine sa propre comptabilité à partir de son prix d'acquisition, selon les règles fiscales et comptables applicables. Diversifier son patrimoine Le LMNP à la revente permet d'accéder à différentes typologies de résidences et à différents niveaux de prix. Échanger sur mon projet avec un expert Pourquoi choisir K2I Invest pour acheter un LMNP à la revente ? Chez K2I Invest, nous sélectionnons des opportunités de LMNP à la revente destinées aux investisseurs qui recherchent un investissement immobilier avec revenus locatifs et gestion déléguée. Notre objectif est de vous permettre d'investir dans un appartement déjà exploité en analysant les éléments essentiels de l'opération : prix d'acquisition ; valeur du marché immobilier local ; loyer ; rendement ; durée restante du bail commercial ; exploitant ; charges; conditions de financement. Des appartements LMNP à la revente à partir de 50 000 € K2I Invest propose régulièrement des appartements LMNP à la revente à partir de 50 000 €, selon les opportunités disponibles. Un budget accessible peut ainsi permettre de construire progressivement un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'un modèle locatif déjà organisé. Vous souhaitez connaître les appartements LMNP actuellement disponibles à la revente ? 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Conseil en investissement immobilier neuf ou second marché (ancien) en loueur meublé non professionnel - LMNP - en Normandie, Bretagne, Aquitaine, Méditérranée, Corse, région Parisienne et Haute Savoie. WELCOMES YOU Votre Partenaire en Investissement Immobilier Votre simulation d'investissement personnalisée, offerte Votre prochain investissement dès 54 000€ ☑️ Revenus sécurisés ☑️ Pas de soucis de gestion locative ☑️ Fiscalité optimisée ☑️ Accès à des marchés porteurs Deux stratégies, deux visions d'investissement Investir en LMNP Mode de fonctionnement Les objectifs Gratuitement simulez votre investissement Financement de l'investissementà crédit ou en cash Découvrir K2I Invest La méthodologie Pourquoi choisir K2I Invest pour votre investissement Investir en LMNP en 2026. Le statut LMNP permet d'investir dans l'immobilier meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Quels sont les avantages du LMNP ?Le principal avantage est la possibilité d'amortir le bien, ce qui réduit souvent la fiscalité sur les loyers. Quels sont les risques ?Comme tout investissement, le LMNP comporte des risques qu'il convient d'analyser. Custom made OUR PROJECTS SENIOR RESIDENCE STUDENT RESIDENCE HOLIDAY RESIDENCE HOLIDAY RESIDENCE Comment K2I Invest accompagne un investisseur LMNP, de la sélection du bien à la signature chez le notaire Investir dans l'immobilier locatif peut sembler complexe. Vous voulez comprendre comment maximiser vos revenus tout en bénéficiant d'avantages fiscaux ? Parfait ! Aujourd'hui, je vous parle d'une société qui fait parler d'elle dans ce domaine : K2I Invest. Vous allez découvrir comment cette entreprise peut vous aider à optimiser votre investissement immobilier locatif meublé (LMNP). Prêt à plonger dans le monde de la gestion d'investissement immobilier ? C’est parti ! La gestion d'investissement immobilier : un levier puissant pour votre patrimoine Savez-vous pourquoi la gestion d'investissement immobilier est essentielle ? Parce qu’elle vous permet de sécuriser votre placement, d’optimiser votre rentabilité et de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. Ce n’est pas juste acheter un bien et attendre que les loyers tombent. Non, c’est bien plus que ça ! Avec une bonne gestion, vous pouvez : Agir sur vos impôts grâce au statut LMNP. Bénéficier d’un accompagnement personnalisé pour choisir les meilleurs biens. Optimiser la rentabilité en maîtrisant les charges et la fiscalité. Sécuriser votre investissement avec des partenaires fiables. Vous voulez un exemple concret ? Imaginez acheter un appartement meublé dans une zone dynamique, avec un gestionnaire qui s’occupe de tout : recherche de locataires, gestion des loyers, entretien. Vous gagnez du temps, vous évitez les soucis, et vous profitez pleinement des revenus complémentaires. Comment K2I Invest révolutionne la gestion d'investissement immobilier Vous avez sûrement entendu parler de K2I Invest. Cette société est un acteur clé dans la gestion d’investissement immobilier. Pourquoi ? Parce qu’elle combine expertise, transparence et innovation. Voici ce qui fait sa force : Une sélection rigoureuse des biens : Sélection des appartements meublés dans des zones à forte demande locative auprès de partenaires régionaux et nationaux. Un accompagnement complet : de l’achat à la gestion quotidienne, tout est pris en charge. Une optimisation fiscale efficace : K2I Invest maitrise parfaitement le statut LMNP. Une transparence totale : Vous savez où va votre argent, comment il est géré, et quels sont les résultats. L'approche est simple : vous permettre de générer des revenus complémentaires sans stress, avec un investissement sécurisé. Vous n'avez plus qu’à profiter ! Qui est le propriétaire de K2I Invest ? Cette question revient souvent. Qui est derrière cette société ? K2I Invest est dirigée par Thierry HIS, expert en investissement immobilier et en finance. L'objectif est clair : offrir aux investisseurs particuliers une solution clé en main pour réussir dans l’immobilier locatif. Thierry HIS connaît parfaitement les enjeux du marché et les besoins des investisseurs. Résultat ? Un service sur-mesure, fiable et performant. Pourquoi choisir K2I Invest pour votre investissement LMNP ? Vous hésitez encore ? Voici pourquoi K2I Invest est un choix judicieux : Expertise reconnue : maîtrise toutes les subtilités du LMNP. Gestion complète : vous déléguez tout, de la recherche du bien à la gestion locative. Rentabilité optimisée : maximiser vos revenus tout en minimisant les risques. Accompagnement personnalisé : chaque projet est unique, K2I Invest adapte son offre à vos besoins. Sécurité : notre réseau de partenaires régionaux et nationaux garantit la qualité des biens et des services. Imaginez ne plus avoir à vous soucier des démarches administratives, des impayés ou des travaux. Vous investissez, vous laissez faire les pros, et vous profitez des bénéfices ! Vue rapprochée d’un contrat de gestion immobilière signé Signature d’un contrat de gestion immobilière Comment démarrer avec K2I Invest ? Vous voulez vous lancer ? C’est simple et rapide. Voici les étapes clés : Prise de contact : échange avec un conseiller pour définir votre projet. Analyse personnalisée : étude de votre situation fiscale et financière. Sélection du bien : choix d’un appartement meublé adapté à vos objectifs. Signature du contrat de réservation : formalisation de la gestion et des services directement avec le gestionnaire et le vendeur Suivi régulier : rapports transparents tout au long de votre réservation jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire Le plus ? Vous bénéficiez d’un accompagnement à chaque étape. Pas de surprise, pas de stress. Juste une gestion efficace et rentable. Pourquoi investir dans le LMNP avec un partenaire fiable ? Le LMNP est une opportunité incroyable pour générer des revenus complémentaires pas ou peu fiscalisés. Mais attention, ce n’est pas un jeu d’enfant. Il faut bien choisir son partenaire pour éviter les pièges. Avec un expert comme K2I Invest, vous êtes sûr de : Respecter la législation et profiter des avantages fiscaux. Bénéficier d’une gestion professionnelle qui valorise votre patrimoine. Éviter les erreurs coûteuses grâce à notre expérience. Profiter d’un réseau solide pour trouver les meilleures opportunités. Vous voulez un investissement rentable et sécurisé ? Ne laissez rien au hasard ! Prêt à booster votre patrimoine immobilier ? Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre l’importance d’une bonne gestion d’investissement immobilier. K2I Invest est un allié de choix pour réussir dans le LMNP. Son expertise, son accompagnement et sa transparence font toute la différence. N’attendez plus pour faire fructifier votre argent et optimiser votre fiscalité. L’immobilier locatif meublé est une solution gagnante, surtout quand vous êtes bien accompagné ! Investir, gérer, optimiser - c’est la recette du succès. Alors, prêt à sauter le pas ? 📞 06 10 12 44 73 📫 contact@jenonfiscalise.fr 5 vues 0 commentaire Vous n'aimez plus ce post Posts récents Voir tout Baromètre du marché de la revente du LMNP Baromètre du marché de la revente du LMNP 14 0 Vous n'aimez plus ce post Investir aujourd'hui dans un bien immobilier à moins de 66 000€ Investir aujourd’hui dans un bien immobilier à moins de 66 000 € , pour louer en toute sécurité , sans les soucis de gestion, sans... Peut-on encore investir en LMNP avec 60 000 € ? 3 oct. 2024 Investir aujourd’hui dans un bien immobilier à moins de 66 000 €, pour louer en toute sécurité, sans les soucis de gestion, sans risque d’impayés, et en plus sans fiscalité sur les loyers*... Est-ce encore possible ? *en fonction du mode de financement La réponse est oui ! Comment : Investir dans une résidence de tourisme et loisirs livrée en 2010 par exemple Sans les soucis de gestion, sans risque d'impayés durant le bail commercial : Grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire national, c'est le gestionnaire qui supporte l'entretien courant et les risques de la location Sans fiscalité sur les loyers : Grâce au statut du LMNP, les loyers seront pas ou peu fiscalisés sur une très longue période. Statut existant depuis 1949. À ne pas confondre avec Airbnb Deux possibilités de financement : J'autofinance le bien pour des loyers dès demain (la retraite est là) : très faible fiscalité après quelques années Je suis encore en activité, je finance mon bien avec l'aide d'un prêt bancaire : pas de fiscalité sur une très longue période (10 à 25 ans) Optimiser vos revenus immobiliers avec LMNP L'immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr et rentable. Cependant, pour maximiser vos revenus, il est essentiel de comprendre les différentes options qui s'offrent à vous. L'un des moyens les plus efficaces d'optimiser vos revenus immobiliers est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans cet article, nous allons explorer comment ce statut peut vous aider à augmenter vos revenus locatifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants. Qu'est-ce que le statut LMNP ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui permet aux particuliers de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d'un traitement fiscal avantageux. Ce statut est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs sans en faire leur activité principale. Les conditions d'éligibilité Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez respecter certaines conditions : Location meublée : Le bien doit être loué meublé, c'est-à-dire qu'il doit être équipé de mobilier et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne. Le statut LMNP s'applique lorsque les recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Inscription au registre : Vous devez vous inscrire au registre des loueurs en meublé. Les avantages du statut LMNP Le statut LMNP présente plusieurs avantages qui en font une option attrayante pour les investisseurs immobiliers. Avantages fiscaux Amortissement du bien : Vous pouvez amortir le coût d'acquisition du bien sur plusieurs années, ce qui réduit votre base imposable. Déduction des charges : Les charges liées à la location (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion) peuvent être déduites de vos revenus locatifs. Récupération de la TVA : Si vous louez votre bien à des touristes, étudiants, séniors, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien. Flexibilité Le statut LMNP offre une grande flexibilité. Vous pouvez choisir de louer votre bien à long terme ou à court terme, selon vos préférences et les opportunités du marché. Protection du patrimoine Investir dans l'immobilier meublé permet de diversifier votre patrimoine et de le protéger contre l'inflation. Les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur au fil du temps, ce qui peut contribuer à la croissance de votre patrimoine. Comment optimiser vos revenus avec le LMNP ? Pour maximiser vos revenus en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, il est important de suivre certaines stratégies. Choisir le bon emplacement L'emplacement est crucial dans l'immobilier. Recherchez des zones en développement ou des quartiers prisés par les touristes. Par exemple, investir dans une ville universitaire ou une station balnéaire peut vous garantir une demande constante. Aménager votre bien Un bien bien aménagé attire davantage de locataires. Investissez dans des meubles de qualité et assurez-vous que votre bien est fonctionnel et accueillant. Pensez à des éléments comme : Literie confortable Équipements modernes (Wi-Fi, télévision) Décoration soignée Fixer le bon prix Pour attirer des locataires, il est essentiel de fixer un loyer compétitif. Étudiez le marché local pour déterminer les prix des loyers similaires dans votre région. N'hésitez pas à ajuster vos tarifs en fonction de la saisonnalité. Utiliser des plateformes de location Les plateformes de location comme Airbnb ou Booking.com peuvent vous aider à atteindre un public plus large. Créez une annonce attrayante avec des photos de qualité et une description détaillée de votre bien. Les pièges à éviter Bien que le statut LMNP présente de nombreux avantages, il est important d'être conscient des pièges potentiels. Négliger la gestion locative La gestion d'un bien locatif peut être chronophage. Si vous n'avez pas le temps ou les compétences nécessaires, envisagez de faire appel à une agence de gestion locative. Cela vous permettra de vous concentrer sur d'autres investissements. Ignorer la réglementation Assurez-vous de respecter toutes les réglementations locales concernant la location meublée. Cela inclut l'obtention des autorisations nécessaires et le respect des normes de sécurité. Sous-estimer les coûts N'oubliez pas de prendre en compte tous les coûts associés à la location, y compris les frais d'entretien, les impôts et les charges. Établissez un budget réaliste pour éviter les surprises. Études de cas Pour illustrer l'efficacité du statut LMNP, examinons quelques études de cas. Cas 1 : Investissement à Paris Un investisseur a acheté un studio à Paris pour 200 000 euros. En le louant meublé, il a pu générer un revenu locatif de 1 200 euros par mois. Grâce à l'amortissement et aux déductions fiscales, il a réduit son impôt sur le revenu de 30 %. Cas 2 : Location saisonnière à Nice Un propriétaire a transformé son appartement en location saisonnière à Nice. En utilisant des plateformes comme Airbnb, il a réussi à obtenir un revenu de 2 500 euros par mois pendant la haute saison estivale. Les revenus générés ont permis de couvrir les frais d'entretien et de rembourser son emprunt. Conclusion Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est une excellente opportunité pour optimiser vos revenus immobiliers. En choisissant le bon emplacement, en aménageant votre bien avec soin et en respectant les réglementations, vous pouvez tirer le meilleur parti de votre investissement. N'oubliez pas de rester informé des tendances du marché et d'ajuster votre stratégie en conséquence. En suivant ces conseils, vous serez sur la bonne voie pour maximiser vos revenus locatifs et sécuriser votre avenir financier. CONTACT AMC Capital Partners Haute-Savoie, France +33 7 85 64 39 31 Nom Adresse E-mail Téléphone Objet Message Envoyer

TVA en LMNP : fonctionnement, récupération et reversement dans l’immobilier neuf et ancien Dans un investissement LMNP en résidence services, il faut distinguer plusieurs situations : l’achat d’un logement neuf soumis à TVA, l’achat d’un logement ancien, la TVA collectée sur les loyers et la TVA récupérable sur les dépenses liées au bien. TVA en LMNP : dans quels cas peut-on la récupérer ? La location meublée à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Toutefois, certaines locations réalisées dans des résidences services ou établissements d'hébergement sont soumises à la TVA lorsque les conditions fiscales sont réunies. Dans ce cas, le propriétaire LMNP devient un assujetti à la TVA pour cette activité et peut, sous réserve du respect des conditions légales, récupérer la TVA ayant grevé les dépenses utilisées pour cette activité taxable. Le principe général du droit à déduction est posé par l'article 271 du CGI : la TVA supportée sur les biens et services utilisés pour des opérations ouvrant droit à déduction peut être déduite de la TVA collectée. Achat d'un logement LMNP neuf : comment fonctionne la récupération de TVA ? Lorsqu'un investisseur achète un logement neuf dans une résidence services dont l'exploitation est soumise à TVA, le prix d'acquisition peut comprendre de la TVA. Le taux normal de TVA applicable à l'immobilier neuf est généralement de 20 %, sous réserve des régimes particuliers prévus par la réglementation. Le propriétaire doit être correctement identifié comme assujetti à la TVA et respecter les obligations déclaratives correspondantes. La TVA déductible est imputée sur la TVA collectée. Lorsque la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée, il peut apparaître un crédit de TVA. Exemple simplifié TVA sur l'acquisition : 20 000 € TVA collectée sur les loyers : 1 000 € TVA déductible sur les charges et travaux : 200 € TVA nette : 1 000 € – 200 € = 800 € à reverser La TVA récupérée lors de l'acquisition constitue donc un mécanisme distinct de la TVA collectée ultérieurement sur les loyers.

Financez votre investissement LMNP avec des solutions adaptées. Crédit immobilier, apport, capacité d'emprunt et accompagnement personnalisé par K2I Invest. Prêt immobilier pour un investissement LMNP : bénéficiez d'un accompagnement personnalisé pour financer votre projet dans les meilleures conditions. Financer un investissement en LMNP à crédit ou au comptant ? Le choix du mode de financement d'un investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une décision essentielle qui doit être adaptée à votre situation patrimoniale, à votre âge et à vos objectifs. Il n'existe pas de solution meilleure qu'une autre : un financement au comptant ou à crédit présente des avantages différents selon que vous recherchez des revenus immédiats ou la constitution d'un patrimoine à long terme. L'achat au comptant est particulièrement adapté aux investisseurs disposant d'une épargne importante ou souhaitant percevoir rapidement un complément de revenus, notamment à l'approche de la retraite ou une fois retraités. En l'absence de mensualités de prêt, les loyers sont immédiatement disponibles et, grâce au régime réel du LMNP, ils sont souvent peu ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années grâce au mécanisme de l'amortissement. Cette stratégie permet ainsi de transformer un capital disponible en revenus réguliers tout en bénéficiant d'une fiscalité particulièrement avantageuse. À l'inverse, le financement à crédit est généralement privilégié par les investisseurs encore en activité. Il permet de conserver son épargne, de profiter de l'effet de levier bancaire et de constituer progressivement un patrimoine financé en grande partie par les loyers. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs et, surtout, les mensualités limitent l'utilisation des amortissements chaque année. Il en résulte souvent un stock d'amortissements reportables plus important, qui pourra être utilisé pendant une durée plus longue afin de continuer à réduire, voire neutraliser, l'imposition des revenus locatifs bien après le remboursement du prêt. Votre simulation d'investissement personnalisée , offert. Découvrir un exemple de comptabilité LMNP Comprendre le statut LMNP Offert, votre simulation d'investissement personnalisée Obtenir un RdV personnalisé Le financement à crédit présente également un avantage patrimonial souvent méconnu : l'assurance emprunteur. Selon les garanties souscrites et la quotité assurée, en cas de décès de l'un des emprunteurs, l'assurance peut rembourser tout ou partie du capital restant dû. Le ou les héritiers, ou le co-emprunteur survivant, deviennent alors propriétaires d'un bien totalement ou partiellement libéré de son emprunt tout en continuant à percevoir des revenus locatifs. Grâce au mécanisme des amortissements restant disponibles, ces revenus peuvent demeurer peu ou pas fiscalisés pendant une période significative, sous réserve des règles fiscales applicables à la situation de chacun. Le choix entre un achat au comptant et un financement à crédit dépend donc largement de l'âge de l'investisseur et de ses objectifs. Une personne de 35 ou 45 ans privilégiera souvent le crédit afin de développer son patrimoine tout en optimisant sa fiscalité sur le long terme. À l'inverse, un investisseur proche de la retraite ou déjà retraité recherchera plus volontiers un achat au comptant afin de générer immédiatement des revenus complémentaires réguliers sans supporter de mensualités. Chez K2I Invest, nous considérons que le financement fait partie intégrante de la réussite d'un investissement. Nous réalisons une étude personnalisée de votre situation patrimoniale, de votre capacité d'emprunt, de votre fiscalité et de vos objectifs afin de déterminer, avec vous, la stratégie de financement la plus performante. Qu'il s'agisse d'un achat au comptant ou à crédit, notre mission est de vous proposer la solution la plus pertinente pour optimiser durablement votre investissement en résidence services sous le statut LMNP. Votre simulation d'investissement personnalisée , offert. FAQ – Financer un investissement LMNP : Achat à crédit ou au comptant ? Faut-il acheter un bien LMNP à crédit ou au comptant ? Le meilleur mode de financement dépend de votre situation patrimoniale, de votre âge et de vos objectifs. Un achat à crédit permet de profiter de l'effet de levier bancaire, de conserver son épargne et d'optimiser la fiscalité sur une période plus longue grâce au report des amortissements. Un achat au comptant permet quant à lui de percevoir immédiatement des revenus locatifs sans mensualités de prêt. Il n'existe donc pas de solution universelle : le bon choix est celui qui correspond à votre projet patrimonial. Est-il intéressant d'investir en LMNP à crédit ? Oui. Le crédit est particulièrement adapté aux investisseurs encore en activité. Il permet de financer une grande partie de l'acquisition grâce à l'emprunt tout en laissant les loyers participer au remboursement du prêt. Les intérêts d'emprunt sont déductibles au régime réel et les amortissements non utilisés peuvent être reportés, ce qui prolonge souvent la période durant laquelle les revenus locatifs restent peu ou pas imposés. Quels sont les avantages d'un achat LMNP au comptant ? L'achat au comptant procure immédiatement des revenus locatifs puisqu'il n'existe aucune mensualité de crédit. Grâce au régime réel du LMNP et au mécanisme de l'amortissement, ces revenus sont souvent peu ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années. Cette stratégie est particulièrement appréciée des retraités ou des investisseurs souhaitant transformer une épargne disponible en revenus complémentaires réguliers. Quel financement choisir selon son âge ? En règle générale, les investisseurs de moins de 55 ans privilégient le financement à crédit afin de développer leur patrimoine tout en conservant leur capacité d'épargne. Les investisseurs proches de la retraite ou déjà retraités optent plus souvent pour un achat au comptant afin de bénéficier immédiatement de revenus locatifs. Chaque situation reste toutefois différente et mérite une étude personnalisée. Pourquoi le crédit permet-il une meilleure optimisation fiscale en LMNP ? Lorsque le bien est financé par emprunt, les intérêts du crédit sont déductibles des revenus locatifs. De plus, les mensualités limitent souvent l'utilisation annuelle des amortissements, ce qui génère un report d'amortissements plus important. Ce stock d'amortissements pourra être utilisé dans les années suivantes pour continuer à réduire, voire neutraliser, la fiscalité sur les loyers. Pourquoi les revenus sont-ils souvent peu fiscalisés lors d'un achat au comptant ? Même sans crédit, le régime réel du LMNP permet d'amortir le bien immobilier, le mobilier et certains frais d'acquisition. Ces amortissements viennent réduire le résultat imposable et permettent, dans de nombreux cas, de percevoir des loyers avec une fiscalité très faible pendant plusieurs années. L'assurance emprunteur est-elle un avantage en LMNP ? Oui. Lors d'un financement à crédit, l'assurance décès-invalidité peut représenter un véritable outil de protection patrimoniale. Selon les garanties choisies et la quotité assurée, elle peut rembourser tout ou partie du capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité de l'un des emprunteurs. Les bénéficiaires conservent alors un bien immobilier libéré de son emprunt tout en continuant à percevoir les loyers. Les loyers peuvent-ils rester peu fiscalisés après le remboursement du crédit ? Oui. Grâce au report des amortissements généré pendant la période d'emprunt, il est fréquent que les investisseurs continuent à bénéficier d'une fiscalité très faible sur leurs revenus locatifs même après le remboursement total du prêt. C'est l'un des principaux atouts du régime réel du LMNP. Vaut-il mieux utiliser son épargne ou emprunter ? Tout dépend de vos objectifs. Si vous souhaitez générer rapidement des revenus complémentaires, notamment à la retraite, l'utilisation de votre épargne peut être pertinente. En revanche, si vous recherchez un effet de levier, souhaitez conserver votre capital disponible ou préparer un patrimoine sur le long terme, le crédit constitue souvent une excellente solution. Peut-on financer un investissement LMNP sans apport ? Oui, dans certains cas. Les banques peuvent financer jusqu'à 100 % du prix d'acquisition, voire davantage si le dossier est solide. Votre capacité d'endettement, vos revenus, votre patrimoine et la qualité du projet immobilier seront déterminants dans l'analyse de votre demande. Les banques financent-elles facilement un investissement LMNP ? Oui. Les résidences services exploitées sous bail commercial sont généralement bien perçues par les établissements bancaires, notamment lorsque le gestionnaire est reconnu et que le projet présente une rentabilité cohérente. Les loyers futurs peuvent être pris en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Le crédit est-il toujours plus rentable qu'un achat au comptant ? Pas nécessairement. Le crédit permet de développer son patrimoine avec un effet de levier et d'optimiser la fiscalité sur une période plus longue. L'achat au comptant procure quant à lui un revenu net immédiat. La meilleure solution dépend de votre âge, de votre capacité financière, de votre fiscalité et de vos objectifs patrimoniaux. Peut-on acheter plusieurs biens LMNP à crédit ? Oui. De nombreux investisseurs utilisent le crédit pour constituer progressivement un portefeuille de plusieurs biens en résidences services. Cette stratégie permet de diversifier son patrimoine tout en profitant de l'effet de levier bancaire et des avantages fiscaux du régime réel. Pourquoi faire appel à K2I Invest pour choisir son financement ? Le financement est un élément déterminant de la réussite d'un investissement LMNP. Chez K2I Invest, nous ne proposons pas une solution standardisée : nous analysons votre âge, votre situation familiale, votre patrimoine, votre capacité d'emprunt, votre fiscalité et vos objectifs de revenus. Cette approche personnalisée nous permet de déterminer si un achat au comptant ou à crédit est le plus adapté à votre projet. Notre accompagnement se poursuit jusqu'à la mise en place du financement afin de sécuriser et d'optimiser votre investissement sur le long terme.

Comprendre le mécanisme du calcul de la plus value en cas de revente Un avantage fiscal particulièrement intéressant pour les résidences seniors et étudiantes La fiscalité de la revente LMNP a évolué avec la loi de finances pour 2025. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre du régime réel sont, en principe, pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Mais certaines résidences bénéficient d'une exception. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 prévoit que cette nouvelle règle ne s'applique pas notamment à certains biens situés dans : des résidences destinées à l'accueil exclusif des étudiants et de certaines catégories de jeunes ; certaines résidences destinées aux personnes âgées de plus de 65 ans ; certains établissements et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ; certains établissements de soins de longue durée. C'est donc un point particulièrement intéressant pour les investisseurs qui envisagent l'achat d'un LMNP en résidence étudiante ou en résidence services seniors. Comment calculer la plus-value d'un LMNP à la revente ? Pour les biens soumis au régime général de la réforme de 2025, le calcul a changé. L'article 150 VB du CGI prévoit désormais que le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements admis en déduction, avec certaines exceptions. La logique simplifiée devient donc : Plus-value brute = prix de cession – prix d'acquisition corrigé avec, pour les biens concernés par la réforme : Prix d'acquisition corrigé = prix d'acquisition – amortissements concernés La plus-value immobilière bénéficie ensuite des abattements liés à la durée de détention. Le régime prévoit notamment une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Exemple simplifié Un appartement est acheté : Prix d'acquisition : 100 000 € Il est revendu : Prix de vente : 125 000 € Si le bien est soumis à la nouvelle règle et que 20 000 € d'amortissements concernés ont été déduits : Base d'acquisition corrigée : 100 000 € – 20 000 € = 80 000 € La plus-value brute théorique serait alors : 125 000 € – 80 000 € = 45 000 €

Gestion de la TVA en cas de revente Qu'en est-il de la TVA lors de la revente d'un LMNP ? La question de la TVA est essentielle lorsqu'un appartement LMNP a permis de récupérer la TVA lors de son acquisition. La règle doit toutefois être présentée avec précision. Lorsque la vente intervient dans le cadre d'une transmission d'une universalité totale ou partielle de biens, entre redevables de la TVA, l'article 257 bis du Code général des impôts prévoit qu'aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir. Article 257 bis du CGI « Lors de la transmission à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d'apport à une société d'une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir. » Le même article précise : « Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier. » Cette disposition est particulièrement importante pour les appartements exploités dans le cadre d'une activité locative soumise à TVA. L'administration fiscale précise qu'en présence d'un immeuble immobilisé et donné en location, la cession à un acquéreur qui poursuit l'exploitation en reprenant les baux en cours peut relever de l'article 257 bis, et ce même si la vente intervient moins de cinq ans après l'achèvement de l'immeuble. Concrètement Lorsque les conditions de l'article 257 bis sont réunies : la vente ne provoque pas nécessairement un reversement immédiat de la TVA initialement récupérée. Le nouvel acquéreur poursuit l'activité et reprend les obligations liées à la régularisation de la TVA. La réglementation prévoit en effet une période de régularisation de 20 ans pour les immeubles immobilisés, par vingtièmes. Attention : il ne faut donc pas écrire que « la TVA n'est jamais à restituer ». La sécurité fiscale dépend notamment de la nature de l'opération, de l'assujettissement des parties à la TVA et de la poursuite effective de l'activité locative.

Thierry HIS – Expert en investissement immobilier et LMNP Une expérience de plus de 20 ans dans l'immobilier, la finance et la gestion de patrimoine Thierry HIS accompagne les investisseurs dans leurs projets d'investissement immobilier depuis plus de 20 ans. Son parcours professionnel associe immobilier, banque, finance et gestion de patrimoine, avec une spécialisation progressive dans l'investissement immobilier locatif et notamment dans le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette expérience lui permet d'aborder un investissement immobilier non seulement sous l'angle du rendement, mais également en prenant en compte sa fiscalité, son financement, son mode d'exploitation, son gestionnaire et ses perspectives de revente. Un parcours à la croisée de la banque et de l'immobilier Titulaire d'une formation en sciences économiques, Thierry HIS a exercé différentes fonctions dans les secteurs bancaire, financier et immobilier. Il a notamment été directeur d'une agence bancaire, avant de poursuivre son parcours dans le secteur immobilier. Cette expérience lui a permis d'acquérir une connaissance concrète du financement immobilier, de l'analyse financière et de la relation entre un projet d'investissement et la capacité d'emprunt de l'investisseur. Son parcours s'est ensuite développé dans l'immobilier et la gestion de patrimoine, avec un accompagnement de particuliers dans leurs projets d'acquisition, de placement et de constitution de patrimoine. Il dispose également de la certification AMF (Autorité des marchés financiers), qui complète son expérience dans le domaine financier. Une spécialisation dans l'investissement LMNP Au fil de son parcours, Thierry HIS s'est spécialisé dans l'investissement immobilier locatif, et plus particulièrement dans le LMNP en résidences services. Cette spécialisation concerne notamment : les résidences seniors ; les résidences étudiantes ; les résidences de tourisme ; les résidences affaires ; l'investissement LMNP dans l'ancien et dans le neuf ; les investissements exploités dans le cadre d'un bail commercial. L'objectif n'est pas simplement de proposer un logement à la vente, mais d'analyser l'ensemble du fonctionnement économique et fiscal de l'investissement. Votre simulation d'investissement personnalisée, offerte Parlons de votre projet d’investissement