Pourquoi c’est intéressant d'investir en Nue-Propriété

🧠 1. Pourquoi c’est intéressant (même avec une donation prévue)

Quand vous achetez en nue-propriété (NP) :

• Vous achetez moins cher (décote liée à l’usufruit temporaire)

• Vous ne payez ni impôt sur les loyers ni IFI

• Vous récupérez la pleine propriété automatiquement à la fin (sans fiscalité supplémentaire)

👉 Exemple, dans ce cas :

• Valeur en pleine propriété (PP) : 100 000 €

• Prix payé en NP : 60 000 €

Donc :➡️ Gain économique immédiat = 40 000 €

⚠️ Imaginons une donation après 4 ans

Vous ne donnez pas un bien "plein", mais une nue-propriété temporaire restante (11 ans)

👉 Cela a 2 effets positifs :

1. Base taxable plus faible → moins de droits

2. Vous transmettez déjà une valeur décotée → optimisation successorale

En savoir plus - Être contacté par un conseiller

📊 2. Calcul de la valeur fiscale de la NP au moment de la donation

La fiscalité française utilise le barème de l’usufruit temporaire :

👉 Usufruit temporaire = 23 % de la valeur par tranche de 10 ans

Donc pour 11 ans restants :

• 1 tranche de 10 ans → 23 %

• 1 tranche entamée → encore 23 %

➡️ Valeur de l’usufruit = 46 %➡️ Valeur de la nue-propriété = 54 %

💰 Valeur taxable de la donation

Bien en PP : 100 000 €

👉 NP = 54 % →➡️ Base taxable = 54 000 €

👨‍👩‍👧 3. Abattement parent → enfant

En France :

• Abattement (2026) = 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans)

👉 Ici :➡️ Donation de 54 000 €➡️ Abattement = 100 000 €

✅ Résultat : 0 € de droits de donation

⚠️ 4. Mais attention aux frais annexes

Même sans droits :

🧾 Vous aurez :

• Frais de notaire (acte de donation)

  • Environ 1 000 à 2 500 €

• Frais d’enregistrement

  • Faibles ou inclus

• Éventuels frais de conseil

Être contacté par un conseiller

📌 5. Ce qui se passe ensuite (très intéressant)

Votre enfant récupère :

• Une NP valorisée fiscalement à 54 000 €

• Puis au bout de 11 ans → pleine propriété automatiquement

👉 Sans :

• Droits supplémentaires

• Fiscalité sur la reconstitution

➡️ C’est là que le montage est puissant

⚖️ 6. Synthèse fiscale

Élément	Montant
Valeur PP	100 000 €
Valeur NP donnée	54 000 €
Abattement	-100 000 €
Droits à payer	0 €
Frais notaire	~1 500 €

🔍 7. Analyse stratégique (important)

👉 Votre montage permet :

✅ D’acheter avec décote✅ De transmettre encore décoté✅ D’éviter totalement les droits✅ De sortir le bien de votre patrimoine taxable

⚠️ Point de vigilance

• Vous perdez définitivement le bien après donation

• Vous transmettez un actif non liquide pendant 11 ans

• Dépend de votre besoin de revenus/patrimoine

💡 Conclusion

Très intéressant fiscalement, surtout dans une logique :

• d’anticipation successorale

• de transmission optimisée

• et de capitalisation long terme

Découvrir nos opportunités d'investissement