Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
Le LMNP, comment ça marche ?
Sous réserve des dispositions fiscales en vigueur, conformément à la loi de finances pour 2025.
Le guide complet pour comprendre l'investissement en LMNP
Qu'est-ce que le LMNP et comment en bénéficier ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal permettant à un particulier d'investir dans un bien immobilier meublé destiné à la location, tout en bénéficiant d'un régime fiscal particulièrement avantageux.
Créé en 1949, ce statut est aujourd'hui l'une des solutions patrimoniales les plus recherchées par les investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier, percevoir des revenus complémentaires et optimiser leur fiscalité.
Au régime réel, les charges déductibles et les amortissements peuvent, selon la situation de l'investisseur, réduire fortement le résultat fiscal et donc l'imposition des revenus locatifs pendant plusieurs années.
Fonctionnement du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le fonctionnement du LMNP repose sur un principe simple.
Vous achetez un logement meublé qui est ensuite loué à un exploitant (Découvrir qui sont les gestionnaires en résidences services)
Les loyers perçus sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.
Selon votre situation, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux :
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le régime Micro-BIC ;
Les 4 étapes pour réussir son investissement immobilier en LMNP
1. Choisir un bien immobilier
Découvrir le process de sélection des opportunités d'investissement par K2I Invest
Il peut s'agir notamment :
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d'une résidence seniors ;
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d'une résidence étudiants ;
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d'une résidence de tourisme ;
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d'un EHPAD (selon les stratégies patrimoniales).
Le choix de l'emplacement, de la qualité du gestionnaire et de la rentabilité sont des critères essentiels.
2. Signer l'acquisition
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L'acquisition de votre bien meublé se déroule en plusieurs étapes clés : la signature du contrat de réservation (dans le neuf) ou du compromis de vente, suivie de l'acte authentique chez le notaire.
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Le financement de ce projet peut être réalisé soit au comptant, soit à crédit. Opter pour un emprunt bancaire s'avère particulièrement stratégique en LMNP : cela vous permet de profiter de l'effet de levier bancaire tout en déduisant les intérêts de vos revenus locatifs pour réduire votre impôt. Trouvez le financement adapté à votre projet : découvrez notre dossier dédié au paiement au comptant et/ou à crédit
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Pour définir la structure de financement la plus avantageuse selon votre profil fiscal, réalisez une étude de rentabilité en quelques clics.
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3. Le logement est mis en location.
Dans le cas d'une résidence services, un bail commercial est signé avec un exploitant professionnel.
Celui-ci prend en charge :
-
la recherche des occupants ;
-
la gestion quotidienne ;
-
l'entretien courant prévu au bail ;
-
l'encaissement des loyers.
Dans une résidence services exploitée professionnellement, l'investisseur n'a généralement pas à assurer lui-même la gestion locative quotidienne, celle-ci étant prise en charge par l'exploitant selon les modalités prévues au bail.
4. Vous percevez les loyers
Dans une résidence services exploitée dans le cadre d'un bail commercial, les loyers versés au propriétaire sont définis contractuellement. Ils peuvent être indépendants du taux d'occupation de la résidence, selon les conditions prévues au bail et les engagements de l'exploitant.
Ces loyers sont définis contractuellement.
Le niveau de sécurité et de visibilité des revenus doit donc être apprécié au regard du bail, de l'exploitant et de la solidité économique de la résidence.
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Questions fréquentes sur le fonctionnement du LMNP
Peut-on récupérer la TVA sur un investissement LMNP dans l'ancien ?
Oui, sous conditions.
La récupération de la TVA (20 %) sur le prix d'achat d'un bien LMNP d'occasion est possible si le logement est situé dans une résidence de services éligible (tourisme, seniors, étudiants) et que le repreneur poursuit le bail commercial en cours avec l'exploitant, tout en restant soumis au régime de la TVA.
Quelle est la différence entre le régime Micro-BIC et le Régime Réel en LMNP ?
Le régime Micro-BIC s'applique un abattement forfaitaire automatique de 50 % (ou 30 % selon l'évolution des lois de finances) sur vos recettes locatives. Le Régime Réel
vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) et de pratiquer l'amortissement comptable du mobilier et des murs, réduisant souvent l'imposition à 0 €.
Est-on assuré de percevoir ses loyers avec un bail commercial LMNP ?
Oui, le bail commercial offre une grande visibilité financière.
Dans une résidence de services, l'exploitant (le gestionnaire) s'engage contractuellement à vous verser les loyers définis, que votre logement soit occupé ou vacant. Le risque dépend uniquement de la santé financière et de la solidité du gestionnaire sélectionné.
Comment fonctionne l'amortissement comptable en Loueur Meublé Non Professionnel ?
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de la construction (hors terrain) et du mobilier de vos revenus locatifs. Cette charge "fictive" (non décaissée) vient diminuer votre résultat comptable. Sous le régime réel, cela permet de percevoir des loyers totalement ou partiellement nets d'impôts pendant de nombreuses années. Découvrir un exemple de comptabilité en LMNP