Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
Bail Commercial et TVA en LMNP :
Règles de récupération et risques
Dans un investissement LMNP en résidence services, le propriétaire donne généralement son logement à un exploitant professionnel dans le cadre d'un bail commercial.
L'exploitant assure ensuite la gestion de la résidence et verse au propriétaire les loyers prévus au contrat.
Le bail commercial permet notamment de structurer la relation entre :
Investisseur → propriétaire du logement
et
Exploitant → gestionnaire de la résidence
Lorsque la location entre dans le champ de la TVA, les loyers facturés par le propriétaire sont soumis à TVA.
La durée du bail commercial est généralement de plusieurs années, souvent neuf ans dans les montages de résidences services.
Attention : la durée du bail commercial et la période fiscale de régularisation de la TVA sont deux notions différentes.
La période de régularisation de 20 ans prévue par l'article 207 de l'annexe II au CGI ne signifie donc pas qu'un bail commercial doit obligatoirement durer 20 ans. Le bail commercial, à lui seul, ne suffit donc pas à rendre une location soumise à TVA : c'est la nature de l'activité et les conditions d'assujettissement qui déterminent le régime applicable.
Le bail commercial est un élément essentiel
Dans un investissement LMNP au sein d'une résidence services, le bail commercial lie l’investisseur à un exploitant professionnel qui prend en charge l’exploitation de la résidence.Lorsque l’activité de l’exploitant est soumise à la TVA, les loyers versés au propriétaire sont eux-mêmes soumis à TVA. Cette taxation permet, sous réserve du respect des conditions fiscales, de rendre l’investissement éligible à la déduction de la TVA ayant grevé le prix d’acquisition. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée aux principales règles du fonctionnement du LMNP et du bail commercial
Le bail commercial contribue ainsi à établir le cadre économique et fiscal dans lequel le bien est exploité.
La récupération de TVA n’est toutefois pas automatique : elle dépend notamment de la nature de l’activité et des conditions d’exploitation de la résidence.
L’administration fiscale précise que certaines locations consenties à des exploitants d’établissements d’hébergement peuvent être soumises à TVA.
Sources : Code général des impôts, article 261 D ; BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20.
Lorsque l'activité locative est soumise à TVA et ouvre droit à déduction, la TVA facturée sur certaines dépenses liées à cette activité peut être déduite dans les conditions prévues par la réglementation.
Pourquoi la période de régularisation TVA est-elle de 20 ans ?
Vous envisagez une revente ? Découvrez les règles de TVA applicables lors de la cession d'un LMNP
Le mécanisme en 4 étapes
1️⃣ Achat du logement
L’investisseur acquiert un appartement en résidence services auprès du promoteur, avec une TVA incluse dans le prix TTC.
⬇️
2️⃣ Bail commercial
Le logement est confié à un exploitant professionnel dans le cadre d’un bail commercial. L’exploitant assure la gestion de la résidence et verse les loyers prévus au contrat.
⬇️
3️⃣ Exploitation soumise à TVA
Lorsque les conditions fiscales sont réunies, l’activité d’exploitation de la résidence est soumise à la TVA. Les loyers peuvent alors être facturés avec TVA.
⬇️
4️⃣ Récupération de la TVA
Sous réserve du respect des conditions fiscales, la TVA supportée lors de l’acquisition peut être déduite ou remboursée, ce qui réduit le coût économique de l’investissement.
💡 Exemple très simple
Prix TTC : 200 000 €
→ TVA incluse : 33 333 €
→ Prix HT : 166 667 €
→ TVA récupérable potentielle : 33 333 €
⚠️ Cet exemple est volontairement simplifié. Le montant effectivement récupérable dépend notamment de l'éligibilité du bien, de son affectation à une activité ouvrant droit à déduction et du respect des obligations fiscales.
Sources : BOFiP – TVA applicable aux locations d’immeubles · Légifrance – Article 261 D du CGI
Pour approfondir le sujet, découvrez notre guide dédié aux principales règles du fonctionnement du LMNP
FAQ – TVA et bail commercial en LMNP
1. Pourquoi le bail commercial est-il important pour la TVA en LMNP ?
Dans certains investissements LMNP en résidence services, le propriétaire donne le bien à bail à un exploitant professionnel qui assure l'exploitation de la résidence.
Le régime de TVA dépend alors notamment de la nature de l'activité exercée par l'exploitant et des prestations proposées dans la résidence. Le simple fait de signer un bail commercial ne suffit donc pas, à lui seul, à rendre la location soumise à TVA.
Source : Code général des impôts, article 261 D, qui définit les locations meublées exonérées de TVA et les exceptions applicables notamment aux activités d'hébergement et aux locations consenties à certains exploitants. En savoir plus sur le bail commercial
2. Le bail commercial permet-il de récupérer la TVA sur mon investissement LMNP ?
Le bail commercial ne donne pas automatiquement droit à la récupération de TVA.
Pour récupérer la TVA ayant grevé l'acquisition d'un bien, il faut notamment que le bien soit affecté à une activité ouvrant droit à déduction de la TVA.
Dans les résidences services, le régime dépend donc de l'activité effectivement exercée et des conditions fiscales applicables à l'exploitation.
Source : Code général des impôts, article 261 D, qui distingue les locations meublées exonérées des situations dans lesquelles l'activité d'hébergement est soumise à TVA.En savoir plus sur le bail commercial
3. Que se passe-t-il pour la TVA lorsque le bail commercial est maintenu lors de la revente ?
Le maintien du bail commercial peut avoir une importance particulière lors de la revente.
Lorsque l'acquéreur reprend l'investissement avec la poursuite de l'activité économique et des contrats nécessaires à son exploitation, le traitement de la TVA peut relever de règles spécifiques, notamment celles relatives à la transmission d'une universalité de biens.
La situation doit toutefois être vérifiée au regard des conditions précises de l'opération.
Source : BOFiP – doctrine relative aux transmissions d'universalités de biens et aux cessions d'immeubles affectés à une activité économique. En savoir plus lors de la revente d'un bien en LMNP
4. Si l'exploitant change, est-ce que cela remet en cause la TVA récupérée ?
Un changement d'exploitant ne signifie pas automatiquement que la TVA récupérée doit être reversée.
Il faut examiner la continuité de l'activité soumise à TVA, les conditions de la nouvelle exploitation et les règles de régularisation applicables au bien.
Pour un immeuble ayant ouvert droit à déduction, une période de régularisation de 20 ans s'applique. Un changement affectant les conditions du droit à déduction peut donc avoir des conséquences fiscales.
Source : BOFiP – règles relatives aux régularisations de TVA sur les immeubles immobilisés et article 207 de l'annexe II au CGI. En savoir plus sur le bail commercial
5. Que devient la TVA si le bail commercial est rompu avant la fin de la période de 20 ans ?
La rupture du bail commercial ne signifie pas automatiquement que toute la TVA récupérée doit être remboursée.
En revanche, si la rupture entraîne une modification de l'activité ou de l'affectation du bien qui remet en cause les conditions du droit à déduction, une régularisation de TVA peut être nécessaire.
L'analyse doit notamment tenir compte de la date d'acquisition ou d'achèvement du bien, de la TVA initialement déduite, de la nouvelle utilisation du logement et de la poursuite éventuelle d'une activité soumise à TVA.
Source : BOFiP – TVA immobilière et mécanisme de régularisation sur 20 ans ; article 207 de l'annexe II au CGI.En savoir plus lors de la revente d'un bien en LMNP