Le guide complet du LMNP
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Micro-BIC en location meublée : comment ça marche ?
Le Micro-BIC est un régime fiscal simplifié
Il est applicable à certains revenus issus de la location meublée. Il concerne notamment les propriétaires qui louent un logement meublé dans le cadre du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Le principe est simple : les loyers perçus sont déclarés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L'administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire sur les recettes afin de déterminer le revenu imposable.
Cet abattement est censé couvrir les principales charges liées à la location du logement.
Le propriétaire n'a donc pas à déduire séparément ses dépenses réelles dans le cadre du Micro-BIC.
En contrepartie de sa simplicité, le Micro-BIC ne permet pas de pratiquer l'amortissement comptable du logement et du mobilier comme au régime réel.
Seuils et plafonds du Micro-BIC en 2026
Pour les investissements LMNP en résidences services (étudiantes, seniors, tourisme avec bail commercial), c'est généralement la première catégorie qui nous intéresse : 83 600 € de recettes annuelles en 2026, avec abattement de 50 % en micro-BIC.
Attention à un point important
Le seuil de 23 000 € que l'on voit souvent dans les explications sur le LMNP n'est pas le plafond du micro-BIC. Il intervient dans la distinction LMNP / LMP.
Donc, par exemple :
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recettes LMNP : 20 000 € → micro-BIC possible ;
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recettes LMNP : 50 000 € → micro-BIC possible ;
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recettes LMNP : 80 000 € → micro-BIC possible ;
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recettes LMNP : 83 600 € → micro-BIC encore possible ;
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recettes LMNP : 90 000 € → régime réel.
Et avec 50 % d'abattement, 50 000 € de recettes donnent 25 000 € de revenu fiscal imposable avant prise en compte de l'impôt et des prélèvements correspondants.
Point intéressant : le passage de 77 700 € à 83 600 € est donc une nouveauté applicable aux années 2026 à 2028.
Ces seuils sont ceux applicables aux revenus 2026 selon les informations fiscales 2026 disponibles. Source : BOFIP - impots.gouv.fr - CGI
Exemple de calcul en Micro-BIC
Un investisseur perçoit 10 000 € de loyers annuels.
Avec l'abattement de 50 % :
10 000 € × 50 % = 5 000 € d'abattement
Revenu imposable :
10 000 € − 5 000 € = 5 000 €
👉 Le montant de 5 000 € est ensuite soumis au barème de l'impôt sur le revenu selon la situation fiscale du contribuable.
Le Micro-BIC peut être adapté aux investisseurs qui privilégient la simplicité déclarative, notamment lorsque les charges réelles sont limitées.Avant de choisir ce régime, il est toutefois utile de comparer son imposition avec celle du régime réel LMNP, notamment lorsque les charges et amortissements sont importants. Source : BOFiP – impots.gouv.fr – CGI
Qui peut bénéficier du régime Micro-BIC ?
Le régime Micro-BIC concerne notamment les loueurs en meublé dont les recettes restent sous les seuils applicables à leur type de location. Le caractère LMNP ou LMP et le régime Micro-BIC sont deux notions différentes : le statut LMNP dépend notamment des conditions prévues par l'article 155 du CGI, tandis que le Micro-BIC correspond au régime d'imposition applicable aux recettes.
LMNP : que choisir entre Micro-Bic et régime Réel ?
Le Micro-BIC privilégie la simplicité avec un abattement forfaitaire. Le régime réel permet quant à lui de prendre en compte les charges réelles et les amortissements, sous réserve des règles fiscales et comptables applicables.
Pour aller plus loin, découvrez notre guide complet pour maîtriser les règles de la comptabilité en LMNP.
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FAQ – Micro-BIC en LMNP
1. Qu’est-ce que le régime Micro-BIC en LMNP ?
Le Micro-BIC est un régime fiscal simplifié applicable aux locations meublées lorsque les recettes locatives restent sous le plafond légal. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers, sans avoir à calculer les charges réelles ni les amortissements. En savoir plus sur le Micro-Bic
2. Quel est l’abattement en Micro-BIC ?
Pour une location meublée classique, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives imposables. Seule la moitié des loyers est donc retenue pour déterminer le revenu soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.En savoir plus sur le Micro-Bic
3. Peut-on déduire les charges en Micro-BIC ?
Non. L’abattement forfaitaire est censé couvrir l’ensemble des charges liées à l’activité. Vous ne pouvez donc pas déduire séparément les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais de gestion ou les amortissements.En savoir plus sur le Micro-Bic
4. Le Micro-BIC est-il intéressant pour un investissement LMNP ?
Il peut être intéressant lorsque les charges et les intérêts d’emprunt sont relativement faibles et que l’investisseur recherche avant tout la simplicité administrative. Toutefois, dans de nombreux projets LMNP, le régime réel peut permettre une optimisation fiscale plus importante grâce à la déduction des charges et à l’amortissement. En savoir plus sur le statut LMNP
5. Quelle est la différence entre Micro-BIC et régime réel ?
Le Micro-BIC fonctionne avec un abattement forfaitaire, tandis que le régime réel permet de prendre en compte les charges réellement supportées et l’amortissement du bien et du mobilier. Le choix du régime dépend donc de la situation et des caractéristiques de l’investissement. En savoir plus
6. K2I Invest peut-il m’aider à choisir entre Micro-BIC et réel ?
Oui. Le choix du régime fiscal doit être étudié en fonction du montant de l’investissement, du financement, des loyers, des charges et de votre situation. K2I Invest vous accompagne dans l’analyse de votre projet LMNP afin d’identifier le cadre fiscal le plus adapté à votre investissement. Obtenir mon 1er Rdv téléphonique avec K2I Invest