Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
Le Process K2I Invest : Notre méthode d'analyse pour réussir en LMNP
Une approche fondée sur l'analyse de l'investissement
Avec K2I Invest, Thierry HIS accompagne les investisseurs dans la recherche et l'analyse d'opportunités d'investissement immobilier locatif.
K2I Invest intervient notamment dans la sélection de programmes en résidences services et dans la présentation de solutions d'investissement adaptées au profil et aux objectifs de chaque investisseur.
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L'accompagnement en 6 étapes :
1. La définition du projet
Objectif patrimonial, montant disponible, capacité de financement, durée d'investissement, recherche de revenus complémentaires ou constitution d'un patrimoine.
2. L'analyse du programme
Prix d'acquisition, emplacement, typologie du bien, niveau de loyer, charges, taxe foncière, conditions du bail et rentabilité.
3. L'analyse fiscale
Le régime fiscal applicable est étudié en fonction de la situation de l'investisseur, notamment dans le cadre du LMNP au régime réel lorsque celui-ci est pertinent.
4. L'analyse du financement
L'investissement est étudié en tenant compte de l'apport disponible, du financement bancaire, de la durée du crédit et de l'effort d'épargne éventuel.
5. L'analyse de la gestion
Le gestionnaire de la résidence et les conditions d'exploitation constituent des éléments essentiels de l'analyse.
6. L'analyse du bien proposé
La valeur du bien, la durée restante du bail sont également pris en considération.
Quels sont les critères K2I Invest pour sélectionner une résidence ?
K2I Invest ne sélectionne pas une résidence uniquement sur la base de sa rentabilité affichée.
Plusieurs critères sont étudiés.
L'emplacement de la résidence LMNP
La localisation de la résidence constitue un élément déterminant. Selon le type de résidence, l'analyse porte notamment sur la demande locale, l'accessibilité, les transports, les services, les établissements de santé, les pôles universitaires, les zones touristiques ou encore l'attractivité économique du secteur.
La demande locative en résidence services
Une résidence doit répondre à un besoin réel. K2I Invest analyse donc le marché correspondant à la clientèle ciblée : seniors, étudiants, touristes ou clientèle d'affaires.
Le prix d'acquisition et cohérence du marché
Le prix du bien est comparé à ses caractéristiques, à son emplacement et au marché immobilier local afin d'évaluer la cohérence économique de l'investissement.
Le niveau de loyer
Le loyer prévu dans le cadre du bail commercial est étudié en relation avec le prix d'acquisition et les caractéristiques du bien.
Comment K2I Invest analyse un gestionnaire ?
Dans un investissement en résidence services, le gestionnaire joue un rôle central.
K2I Invest étudie notamment :
-
son expérience dans l'exploitation de résidences ;
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son positionnement sur le marché ;
-
son modèle économique ;
-
la nature des résidences exploitées ;
-
la qualité de son exploitation ;
-
les conditions proposées dans le bail commercial ;
-
et, lorsque les informations sont disponibles, les éléments permettant d'apprécier sa solidité financière.
L'objectif est de ne pas considérer le loyer prévu au bail comme un élément isolé, mais de comprendre qui verse ce loyer, dans quelles conditions et sur quel modèle économique repose l'exploitation de la résidence.
Comment analyser un bail commercial LMNP ?
Le bail commercial est un élément essentiel d'un investissement en résidence services.
K2I Invest examine notamment :
-
sa durée ;
-
le montant du loyer ;
-
les modalités d'indexation ;
-
les conditions de renouvellement ;
-
la répartition des charges ;
-
les travaux à la charge du propriétaire ou de l'exploitant ;
-
les conditions de résiliation ;
-
les modalités de renouvellement du bail ;
-
et les conséquences éventuelles de son échéance.
L'objectif est de permettre à l'investisseur de comprendre ce qu'il achète réellement et quelles seront ses obligations pendant la durée du bail.
Quels sont les partenaires de K2I Invest ?
K2I Invest travaille avec différents acteurs de l'investissement immobilier et de l'exploitation de résidences services.
Selon les programmes, les partenaires peuvent notamment intervenir dans :
-
la promotion immobilière ;
-
l'exploitation des résidences ;
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la gestion locative ;
-
le financement ;
-
ou l'accompagnement administratif et fiscal.
K2I Invest a notamment développé des relations professionnelles avec des acteurs tels que Pierre & Vacances – Center Parcs, Stella Management, Cap West, Adagio et d'autres exploitants ou partenaires du secteur des résidences services.
La présence d'un partenaire ou d'un gestionnaire reconnu ne constitue toutefois pas, à elle seule, une garantie de la performance d'un investissement. Chaque opération doit être analysée individuellement.
Quelle est la philosophie de K2I Invest ?
La philosophie de K2I Invest repose sur une idée simple :
un bon investissement immobilier ne se résume pas à un taux de rentabilité.
Le prix d'achat, l'emplacement, le gestionnaire, le bail commercial, les charges, la fiscalité, le financement doivent être étudiés ensemble.
L'objectif de Thierry HIS est donc de proposer aux investisseurs une lecture globale de leur projet afin qu'ils puissent prendre leur décision avec une vision claire des atouts, des contraintes et des risques de l'opération.
L'expertise de K2I Invest en quelques mots
Thierry HIS, fondateur de K2I Invest, s'appuie sur plus de 20 ans d'expérience dans l'immobilier, la banque, la finance et la gestion de patrimoine pour accompagner les investisseurs dans leurs projets d'investissement immobilier locatif et notamment en LMNP.
Son approche associe analyse immobilière, analyse financière, fiscalité, financement, étude du bail commercial et analyse du gestionnaire.
Cette approche permet à K2I Invest de proposer un accompagnement qui ne se limite pas à la commercialisation d'un bien immobilier, mais qui cherche à analyser la cohérence globale de l'investissement avec le projet et la situation de l'investisseur.
