Le guide complet du LMNP
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TVA en LMNP : Tout savoir sur le remboursement
et l'obligation de détention et la règle des 20 ans
Remboursement & Risques en cas de revente d'un LMNP
Lors de la revente d'un LMNP ayant permis de récupérer la TVA, la TVA initialement récupérée n'est pas nécessairement à reverser. Lorsque les conditions de l'article 257 bis du CGI sont réunies, l'acquéreur peut poursuivre l'activité et reprendre les obligations liées à la régularisation de la TVA.
Spécialiste du marché de la revente (également appelé ancien) LMNP en Normandie -Seine-Maritime, Eure, Calvados - et sur l'ensemble du territoire national, l'agence en ligne K2I-Invest vous accompagne dans la réflexion de votre prochain investissement immobilier locatif en LMNP
Régularisation de la TVA immobilière : Les règles du statut LMNP
La question de la TVA est essentielle lorsqu'un appartement LMNP a permis de récupérer la TVA lors de son acquisition.
La règle doit toutefois être présentée avec précision.
Lorsque la vente intervient dans le cadre d'une transmission d'une universalité* totale ou partielle de biens, entre redevables de la TVA, l'article 257 bis du Code général des impôts prévoit qu'aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir.
*Que signifie ''universalité de biens'' : Dans le contexte d'une activité locative, il s'agit notamment d'une transmission permettant à l'acquéreur de poursuivre l'activité économique avec les éléments nécessaires à son exploitation, sous réserve que les conditions d'application de l'article 257 bis soient remplies.
Article 257 bis du CGI
« Lors de la transmission à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d'apport à une société d'une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir. »
Le même article précise :
« Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier. »
Source : BOFiP – impots.gouv.fr – CGI
Cette disposition est particulièrement importante pour les appartements exploités dans le cadre d'une activité locative soumise à TVA.
L'administration fiscale précise qu'en présence d'un immeuble immobilisé et donné en location, la cession à un acquéreur qui poursuit l'exploitation en reprenant les baux en cours peut relever de l'article 257 bis, et ce même si la vente intervient moins de cinq ans après l'achèvement de l'immeuble.
⚠️ La récupération initiale de la TVA ne signifie donc pas, à elle seule, que l'article 257 bis s'appliquera lors de la revente.
Concrètement
Lorsque les conditions de l'article 257 bis sont réunies :
la vente ne provoque pas nécessairement un reversement immédiat de la TVA initialement récupérée.
Le nouvel acquéreur poursuit l'activité et reprend les obligations liées à la régularisation de la TVA.
La réglementation prévoit en effet une période de régularisation de 20 ans pour les immeubles immobilisés, par vingtièmes.
Pour approfondir le sujet, découvrez notre guide dédié aux principales règles du fonctionnement de la récupération de TVA en LMNP
Pour aller plus loin, découvrez notre dossier dédié aux principales règles de durée de détention de la TVA
FAQ – TVA et revente d’un bien immobilier en LMNP
1. Dois-je rembourser la TVA récupérée lors de la revente de mon bien LMNP ?
Pas nécessairement. La revente d'un bien immobilier ayant permis de récupérer de la TVA ne signifie pas automatiquement que l'intégralité de cette TVA doit être reversée.
Lorsque la vente intervient pendant la période de régularisation, une régularisation peut toutefois être nécessaire selon le régime de TVA applicable à la cession. En savoir plus sur la gestion de la TVA
Source : BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-20-40, § 90-100.
2. Pourquoi parle-t-on d'une période de régularisation de 20 ans ?
La TVA ayant grevé un immeuble immobilisé est soumise à une période de régularisation de 20 ans.
Cette période permet de vérifier que l'utilisation du bien reste compatible avec le droit à déduction de la TVA initialement récupérée.
En cas de changement de situation, notamment lors de certaines reventes, une fraction de la TVA initialement déduite peut devoir être régularisée. Comprendre la règle des 20èmes de TVA
Source : BOFiP – règles de régularisation de la TVA immobilière et article 207 de l'annexe II au CGI.
3. Est-ce que je dois rembourser 1/20e de la TVA chaque année ?
Non. La période de 20 ans ne signifie pas que vous remboursez automatiquement 1/20e de la TVA chaque année.
Le mécanisme intervient lorsqu'un événement modifie les conditions du droit à déduction. En cas de revente, le montant éventuellement régularisé dépend notamment du régime de TVA applicable à la cession et du nombre d'années restant à courir.En savoir plus sur la période de régularisation de 20 ans
Source : BOFiP – BOI-RES-TVA-000156 et article 207 de l'annexe II au CGI.
4. Que se passe-t-il si je revends le bien avec une vente soumise à la TVA ?
Lorsque la cession est soumise à la TVA, la situation peut permettre d'éviter une régularisation de la TVA initialement déduite, sous réserve du respect des conditions applicables. Pour les immeubles achevés depuis plus de cinq ans, la taxation peut notamment résulter d'une option du vendeur. Découvrir les conditions de l'option TVA à la revente
Source : BOFiP – BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, § 20.
5. Que se passe-t-il si je revends un immeuble achevé depuis plus de 5 ans ?
En principe, la cession d'un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA.
Cependant, le vendeur peut, sous certaines conditions, opter pour soumettre la cession à la TVA.
Le choix du régime de taxation peut avoir des conséquences sur la TVA précédemment déduite.
Source : BOFiP – BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 et article 261 du CGI.
6. Si la revente n'est pas soumise à la TVA, dois-je restituer une partie de la TVA récupérée ?
Cela peut être le cas. Lorsque la cession d'un immeuble est exonérée de TVA et que le bien se trouve encore dans sa période de régularisation, une fraction de la TVA initialement déduite peut devoir être reversée. Le montant dépend notamment du nombre d'années restant à courir dans la période de régularisation. Calculer le reversement de TVA pour une cession exonérée
Source : BOFiP – BOI-RES-TVA-000156.
7. Que se passe-t-il si je revends mon appartement LMNP à un autre investisseur ?
La situation peut être différente lorsque l'acquéreur poursuit l'activité économique en reprenant les baux en cours.
Dans ce cas, la cession peut relever du mécanisme de transmission d'une universalité totale ou partielle de biens prévu par l'article 257 bis du CGI.
Cette disposition peut permettre une dispense de TVA et éviter une régularisation immédiate chez le cédant lorsque les conditions sont réunies. En savoir plus sur le bail commercial en LMNP
Source : BOFiP – BOI-TVA-IMM-10-10-10-40, § 40.
8. La TVA à la revente est-elle la même chose que la plus-value immobilière ?
Non. Ce sont deux mécanismes fiscaux différents.
La TVA concerne le régime applicable à la cession et, le cas échéant, la régularisation de la TVA précédemment déduite.
La plus-value concerne le traitement fiscal du gain réalisé lors de la vente du bien.
Ces deux sujets doivent donc être étudiés séparément lors de la revente d'un investissement LMNP. En savoir plus sur la période de régularisation de 20 ans
Source TVA : BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-20-40.
9. Si je revends mon bien après 20 ans, dois-je encore régulariser la TVA ?
En principe, la période de régularisation de la TVA immobilière étant arrivée à son terme, la TVA initialement déduite n'est plus susceptible d'être régularisée au titre de cette période.
Il reste néanmoins nécessaire d'analyser le régime de TVA applicable à la vente elle-même.
Source : BOFiP – BOI-RES-TVA-000156 et article 207 de l'annexe II au CGI.
10. Comment savoir si je dois reverser de la TVA lors de la revente de mon LMNP ?
Il faut examiner plusieurs éléments avant de déterminer si une TVA doit être régularisée :
-
la date d'acquisition ou d'achèvement du bien ;
-
la TVA initialement récupérée ;
-
la nature de l'activité exercée ;
-
la date de revente ;
-
l'âge de l'immeuble ;
-
le régime de TVA applicable à la cession ;
-
la situation de l'acquéreur ;
-
et, le cas échéant, la poursuite de l'activité économique.
La TVA applicable à la revente d'un bien LMNP doit donc être analysée au cas par cas. En savoir plus sur la période de régularisation de 20 ans
Source : BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-20-40 et BOI-TVA-IMM-10-10-10-40.