Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
LMNP ancien et TVA :
Récupération, obligations et conditions 2026
Qu'il s'agisse d'un investissement en Normandie (Seine-Maritime) ou sur le reste du territoire national, l'application des vingtièmes de TVA répond à des règles strictes qu'il convient de maîtriser avant toute revente.
Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en résidence services permet de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d'achat. Cependant, la question de la revente du LMNP et de la TVA soulève souvent des inquiétudes à cause de la règle des 20 ans de détention. Comment orchestrer une revente LMNP avec TVA sans avoir à rembourser le fisc ?
Il est fréquent d'entendre qu'un investisseur LMNP doit conserver son logement pendant 20 ans après avoir récupéré la TVA.
La période de 20 ans concerne les immeubles immobilisés pour lesquels la TVA a été déduite et qui sont soumis aux règles de régularisation prévues par l'article 207 de l'annexe II au CGI.
Pour aller plus loin, découvrez notre guide sur la fiscalité 2026 LMNP
En réalité, le mécanisme juridique est plus précis. L'article 207 de l'annexe II au CGI prévoit une période de régularisation de la TVA de vingt années, avec une régularisation par vingtième.
Le texte précise notamment :
« cette régularisation s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années ».
Cela signifie que la TVA initialement déduite peut devoir faire l'objet d'une régularisation si l'affectation du bien à une activité ouvrant droit à déduction évolue.Source : BOFiP – impots.gouv.fr – CGI
Approfondissez vos connaissances grâce à notre guide dédié aux règles de La fiscalité LMNP
Le calcul de la régularisation par vingtième de la TVA immobilière
Si le bien cesse d'être affecté à une activité permettant la déduction de la TVA, une partie de la TVA initialement déduite peut, selon les circonstances, devoir être reversée.
Le raisonnement est donc différent de :
« Je dois obligatoirement conserver le bien 20 ans. »
Il faut plutôt retenir :
« La TVA immobilière fait l'objet d'une période de régularisation pouvant aller jusqu'à 20 ans. »
Consulter notre dossier sur la dispense de TVA à la revente selon l'article 257 bis
Revente LMNP avant 20 ans : quel impact sur la TVA ?
Oui. La réglementation n'impose pas de conserver le bien pendant 20 ans. En revanche, une vente ou un changement d'affectation peut entraîner une régularisation de la TVA initialement déduite, selon le régime applicable à l'opération. Pour approfondir le sujet de la revente d'un LMNP, découvrez notre guide de la revente LMNP/TVA
Lorsque les conditions de l'article 257 bis du CGI sont réunies, notamment dans le cadre d'une transmission d'une activité locative à un acquéreur qui poursuit cette activité, la TVA antérieurement déduite peut ne pas faire l'objet d'un reversement immédiat par le vendeur, l'acquéreur étant réputé poursuivre la personne du cédant pour les obligations de régularisation. Source BOFIP
Vous souhaitez investir en LMNP, K2I Invest est à vos côtés pour vous guider dans votre investissement
*K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre.
L’avis de l’expert : le mot de Thierry HIS, Fondateur de K2I Invest
La revente d'un bien LMNP et la gestion de la TVA sont souvent perçues comme un casse-tête par les propriétaires. Beaucoup craignent à tort la règle des 20 ans, pensant qu'ils sont bloqués avec leur investissement sous peine de devoir signer un gros chèque au Trésor public.
En réalité, une revente LMNP et TVA anticipée n'est absolument pas synonyme de pénalité financière, à condition d'activer le bon levier juridique : l'article 257 bis du CGI. En transmettant le bail commercial en cours à un nouvel acquéreur, l'opération bénéficie d'une dispense totale de reversement. C'est une situation gagnant-gagnant : le vendeur conserve son avantage fiscal initial et l'acheteur reprend un actif immédiatement rentable.
Mon conseil : n'attendez pas la fin de la période de régularisation pour arbitrer votre patrimoine si le marché est porteur. La clé d'une revente LMNP avec TVA réussie réside simplement dans l'anticipation et la validation des conditions de reprise avec le gestionnaire de la résidence.
Chez K2I Invest, nous proposons à la revente des appartements LMNP ancien tout en garantissant une transaction sereine et conforme.
FAQ – TVA en LMNP
La taxe foncière comporte-t-elle de la TVA ?
Non. La taxe foncière n'est pas une dépense comportant de la TVA récupérable.
La taxe foncière ou les loyers impactent-ils la TVA déductible ?
Non, la taxe foncière est un impôt local sans lien avec la TVA récupérable. Concernant vos recettes, la TVA collectée sur les loyers n'est pas un revenu : elle est encaissée pour le compte de l'État puis reversée après déduction de vos charges de gestion. Ce système de collecte valide votre statut d'assujetti, indispensable pour éviter tout remboursement lors de la revente de votre LMNP.
Comment se passe la revente d'un LMNP avec TVA avant 20 ans ?
Non, il n'est pas obligatoire de conserver son logement pendant deux décennies. La règle des 20 ans correspond uniquement à la période de régularisation de la TVA immobilière par l'administration fiscale. Une revente LMNP et TVA anticipée peut entraîner un remboursement des vingtièmes manquants si le bien change de destination. Cependant, si vous vendez à un autre investisseur qui reprend le bail commercial, vous bénéficiez d'une exonération totale de reversement Source BOFIP. En savoir plus sur la fiscalité du LMNP
Que devient la TVA récupérée en cas de revente ?
Lors de la revente d'un bien LMNP, la TVA initialement remboursée par l'État peut être définitivement conservée, transférée ou partiellement reversée. Tout dépend du profil de l'acheteur et du statut du bail commercial au moment de la transaction. Si l'activité de location meublée se poursuit avec le nouvel acquéreur, aucune régularisation de TVA ne vous sera réclamée. Une analyse précise de votre situation fiscale est indispensable avant de signer le compromis
En savoir plus sur la fiscalité du LMNP
Comment fonctionne la dispense de TVA lors d'une revente LMNP (Article 257 bis) ?
L'article 257 bis du CGI est le mécanisme clé d'une revente LMNP TVA réussie. Il prévoit une dispense de TVA si vous transmettez l'intégralité de l'activité locative à un acheteur qui continue de soumettre les loyers à la TVA (via le gestionnaire de la résidence). L'acquéreur reprend alors à son compte l'obligation de détention pour le temps qu'il reste à courir sur les 20 ans.
La TVA sur les loyers est-elle un revenu pour l'investisseur ?
Non. La TVA collectée sur les loyers est une taxe encaissée par l'assujetti pour être déclarée et reversée à l'État, après prise en compte de la TVA déductible.
Découvrir les taux de TVA appliqués aux loyers des résidences gérées
Pourquoi l'achat LMNP neuf peut-il être intéressant pour la TVA ?
Lorsque les conditions de récupération sont réunies, l'investisseur peut récupérer la TVA ayant grevé l'acquisition. Cela peut représenter une somme significative et doit être intégré dans l'analyse globale de l'investissement. Exemple de comptabilité en LMNP
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