Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
Tout savoir sur l'investissement en LMNP en VEFA :
Le guide complet pour réussir son achat immobilier neuf
Sous réserve des dispositions fiscales en vigueur, conformément à la loi de finances pour 2025.
Au sommaire de ce dossier
Investir dans l'immobilier tout en préparant sa retraite et en optimisant sa fiscalité est l'un des objectifs patrimoniaux majeurs des Français. Parmi les dispositifs les plus performants, la VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) combinée au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'impose comme une solution d'excellence.
Acheter un logement neuf pour le louer en meublé offre de solides garanties, à condition de comprendre les mécanismes de ce marché, ses atouts, mais aussi ses contraintes actuelles.
Qu'est-ce que l'achat en LMNP en VEFA ?
L'investissement en LMNP VEFA consiste à acquérir un bien immobilier sur plan (en cours de construction ou futur) au sein d'une résidence de services (étudiante, seniors, tourisme) pour le mettre ensuite en location meublée.
Ce mode d'acquisition ultra-sécurisé associe le confort du neuf, la protection de la VEFA (garantie de parfait achèvement, garantie décennale) et la puissance fiscale du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (notamment le régime du Réel Simplifié permettant d'amortir le bien pour générer des revenus locatifs pas ou peu fiscalisés). Article 39 C du Code général des impôts (CGI)
Les Avantages d'investir en LMNP en VEFA : La sécurité du neuf
Acheter dans l'immobilier neuf offre des bénéfices concrets et immédiats qu'il est impossible de retrouver dans l'ancien :
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Zéro gestion et pas d'entretien : En résidence de services, un exploitant professionnel gère l'entretien courant, la recherche de locataires et l'état des lieux. Le propriétaire encaisse des loyers nets de gestion.
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Des charges de copropriété réduites : Les bâtiments neufs nécessitent très peu de travaux durant les premières décennies. De plus, les charges de fonctionnement sont minimales.
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Dernières normes environnementales et techniques : Les logements respectent les réglementations thermiques et environnementales les plus strictes (RE2020). C'est la garantie d'une excellente isolation, de factures énergétiques maîtrisées pour l'exploitant et de l'absence totale de risque de passoire thermique.
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Frais de notaire réduits : Dans le neuf, les frais d'acquisition s'élèvent à seulement 2 % à 3 % du prix du bien, contre 7 % à 8 % dans l'immobilier ancien.
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Récupération de la TVA à 20 % : L’un des plus gros leviers du LMNP géré en VEFA est la possibilité de récupérer intégralement la TVA sur le prix de l'immobilier neuf, sous condition de conserver le bien et son bail commercial sur la durée légale.
Les Inconvénients et points de vigilance de la VEFA
Si le neuf offre une sérénité inégalée, un investisseur averti doit en accepter les contreparties :
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Un prix d'achat plus élevé au mètre carré : L'immobilier neuf affiche un coût supérieur à l'ancien. Ce prix est directement indexé sur le coût d'achat du terrain à bâtir, les normes architecturales complexes et la hausse constante du prix des matériaux de construction.
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Le décalage de perception des loyers : Les revenus locatifs ne débutent qu'à la livraison effective du programme immobilier. Il faut donc anticiper la période de construction (souvent 12 à 24 mois) dans son plan de financement (gestion des intérêts intercalaires).
Marché immobilier actuel : Une pénurie de programmes neufs
Le marché de l'immobilier neuf traverse une crise structurelle profonde. Pour les investisseurs, trouver de nouveaux programmes immobiliers de qualité à référencer est devenu un véritable défi.
Cette situation s'explique par une pénurie majeure de déposes et d'obtentions de permis de construire dans la plupart des communes, conjuguée aux difficultés de financement des promoteurs. Les opportunités d'investissement en VEFA se raréfient, rendant le foncier disponible de plus en plus précieux. Face à cette contraction de l'offre, la réactivité et l'accès à un réseau d'experts sont devenus indispensables pour capter les meilleurs lots disponibles avant leur commercialisation publique.
L'avis de Thierry HIS : Fondateur de K2I-Invest
L'analyse de l'expert
Le couplage de la VEFA et du statut LMNP reste, selon moi, le bouclier patrimonial le plus efficace pour l'investisseur particulier en 2026. La clé de la réussite repose sur un triptyque immuable : l'emplacement de la résidence, le besoin locatif réel de la zone géographique, et surtout la solidité financière du gestionnaire exploitant qui signe le bail commercial.
Malgré la crise de la construction et la raréfaction des permis de construire, des opportunités ciblées subsistent. C'est le moment de se positionner sur des marchés résilients, comme les résidences étudiantes, où la demande de logements reste structurellement supérieure à l'offre. Acheter en VEFA aujourd'hui, c'est s'assurer de posséder demain un actif immobilier vertueux, aux dernières normes, totalement liquide et immunisé contre les contraintes de gestion classiques.
— Thierry HIS, Fondateur de K2I Invest (plus de 20 ans d'expérience dans la banque, le financement et l'immobilier).
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D'autres opportunités sont disponibles dans les départements du Calvados, de l'Eure, de l'Orne, de la Seine Maritime et autres régions de France. N'hésitez pas à nous contacter pour vous les présenter.
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le vendeur ou promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
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FAQ : LMNP & VEFA
Quand commence-t-on à amortir un bien en VEFA sous le statut LMNP ?
L’amortissement comptable de l’immobilier et du mobilier s'appuie réglementairement sur l'article 39 C du CGI. Il commence officiellement à la date de livraison du bien et de sa mise en service effective (début du bail commercial), et non lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Vous souhaitez connaitre le mode de comptabilité, K2I Invest met à votre disposition un exemple concret de comptabilité en LMNP avec paiement au comptant et avec un prêt bancaire
Est-il possible de récupérer la TVA si l’on achète un logement neuf sur plan ?
Oui. Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence gérée (étudiante, seniors, etc.) proposant au moins trois services parahôteliers, l’État permet la récupération de la TVA de 20 % sur le montant de votre achat immobilier en VEFA. K2I Invest met à votre disposition un dossier pour connaitre les obligations du gestionnaire pour récupérer la TVA
Qu’est-ce que le bail commercial en LMNP géré ?
Le bail commerciale est un contrat de longue durée (généralement 9 à 11 ans) signé entre vous (le propriétaire) et le gestionnaire de la résidence (l’exploitant). Ce document stipule que le gestionnaire vous verse un loyer garanti, que le logement soit occupé ou vide, et définit la répartition des charges.
Pourquoi le prix du neuf est-il plus cher que l’ancien ?
Le prix de la VEFA intègre des coûts de construction plus élevés liés aux normes d’isolation thermique et phonique (RE2020), au prix des matières premières à la suite de l’inflation, ainsi qu’à la rareté et au coût élevé des terrains constructibles bien situés.