Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
La revente d'un bien en LMNP :
fiscalité, plus-value et bail commercial
Revendre un bien en LMNP : une étape importante de votre stratégie patrimoniale
(Cette étape est abordée sur cette page à titre informatif. K2I Invest est spécialisé dans l’accompagnement à l’acquisition de biens immobiliers en LMNP et ne propose pas de service de revente).
Investir en LMNP permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en percevant des revenus locatifs. Mais un investissement immobilier ne se résume pas à l'acquisition.
Connaissez vous la règle des 3 ''E''
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Emplacement pour l'achat
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Emplacement pour une bonne location
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Emplacement pour la revente
Chez K2I Invest, nous considérons la revente comme une composante à part entière d'un investissement réussi.
Peut-on revendre un bien immobilier en LMNP à tout moment ?
Oui. Un propriétaire LMNP peut revendre son bien immobilier, même lorsque celui-ci est exploité dans le cadre d'un bail commercial.
Il n'est donc pas nécessaire d'attendre la fin du bail pour vendre.
Dans une résidence services, le bien peut généralement être vendu avec reprise du bail commercial en cours.
La revente peut ainsi intervenir avant le terme du bail, sous réserve de respecter les dispositions contractuelles applicables (à ce jour).
Comment déterminer le prix de revente d'un bien LMNP ?
Le prix d'un bien en LMNP ne dépend pas uniquement du prix d'achat initial.
Plusieurs éléments sont pris en compte :
L'emplacement
Une résidence située dans une ville dynamique, universitaire, touristique ou bénéficiant d'une forte demande locative présente généralement un meilleur potentiel de revente. K2I Invest sélectionne uniquement des biens immobiliers répondant à ces critères
La qualité de la résidence
L'état de la résidence, ses prestations, son environnement et son attractivité influencent directement sa valeur.
Le bail commercial
La durée restante du bail, le montant du loyer, les modalités d'indexation et les conditions du renouvellement sont des éléments déterminants pour un investisseur. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée à la gestion du bail commercial
La solidité du gestionnaire
Un gestionnaire reconnu et financièrement solide peut rassurer les acquéreurs et faciliter la commercialisation du bien.
La rentabilité
L'acquéreur raisonne notamment en fonction du prix d'achat et des revenus locatifs générés par le bien.
La valeur d'un bien LMNP est donc directement liée à la qualité de l'actif, de son emplacement, de son exploitation et de son bail commercial. Pour approfondir le sujet, découvrez notre blog dédié au calcul de la rentabilité d'un investissement immobilier
Comment fonctionne la fiscalité lors de la revente
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 est apparue une grande différence entre le LMNP classique et le LMNP de certaines résidences-services destinées aux personnes âgées de plus de 65 ans et étudiants. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée à la fiscalité 2026
Pour un LMNP classique au régime réel,
les amortissements fiscalement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Pour un LMNP situé dans certaines résidences services
Exception importante : cette réintégration ne s'applique pas aux biens situés dans certaines résidences services destinées notamment aux résidences étudiants et certaines résidences-services destinées aux personnes âgées de plus de 65 ans, sous réserve de respecter les conditions prévues par l'article 150 VB du CGI.
Ainsi, un investissement en résidence services seniors ou étudiante bénéficie d'un traitement plus favorable lors de la revente.
Dans tous les cas, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements liés à la durée de détention.
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, pour les biens concernés par cette réforme, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au calcul de la plus-value
Une exception importante pour les résidences services
Le nouveau mécanisme de minoration du prix d'acquisition ne s'applique notamment pas à certains biens situés dans des résidences destinées exclusivement :
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aux étudiants ;
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aux personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage ;
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aux personnes en contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ;
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aux personnes âgées de plus de 65 ans ;
ainsi qu'à certains établissements et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées et certains établissements de soins de longue durée.
Cette distinction est particulièrement importante pour les investisseurs en résidences services.
Elle signifie qu'il ne faut pas appliquer indistinctement la nouvelle règle à tous les investissements LMNP.
Peut-on revendre un LMNP avant la fin du bail commercial ?
Oui. Le propriétaire n'a pas besoin d'attendre la fin du bail pour vendre son appartement.
La vente peut être réalisée avec le bail commercial existant, permettant à l'acquéreur de reprendre l'investissement dans les conditions prévues au contrat.
Cette caractéristique est particulièrement intéressante dans les résidences services, car le bien reste exploité pendant le processus de vente. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée aux modalités de vente avec un bail commercial
Que devient la TVA lors de la revente ?
Lorsque la TVA a été récupérée lors de l'acquisition, une période de régularisation (détention) de 20 ans s'applique aux immeubles.
Toutefois, la revente peut intervenir avant ces 20 ans. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée à la TVA lors de la revente d'un bien immobilier LMNP
Lorsque l'acquéreur poursuit l'activité soumise à TVA et reprend le bail commercial, le dispositif de l'article 257 bis du CGI peut s'appliquer.
Le vendeur n'a alors pas à reverser la TVA initialement récupérée. La revente est donc possible avant 20 ans sans remise en cause de la TVA, sous réserve du respect des conditions applicables.
Article 257 bis du Code général des impôts
Exemples de biens d'occasion actuellement disponibles sur le marché de la revente de résidences étudiantes :
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à Caen Beaumois, avec un bail commercial sécurisé.
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à Rouen, au coeur du quartier universitaire
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à Cergy Université 1
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à Quétigny, programme proposé en VEFA
D'autres programmes sont disponibles à la revente sur demande après avoir complété la fiche contact
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Avoriaz : Pierre & Vacances
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Branville : Pierre & Vacances
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Verneuil sur Avre : Center Parcs
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Honfleur : Goélia
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Deauville : Pierre & Vacances
D'autres programmes sont disponibles à la revente sur demande après avoir complété la fiche contact
FAQ – Revente d'un bien immobilier en LMNP
Peut-on revendre un bien immobilier en LMNP ?
Oui. Un bien LMNP peut être revendu à tout moment, y compris lorsqu'il est exploité sous bail commercial. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée à la revente d'un bien immobilier en LMNP
Quand peut-on revendre un bien en LMNP ?
Il n'existe pas de durée minimale de détention imposée pour revendre un bien en LMNP. Le moment de la vente dépend avant tout de votre stratégie patrimoniale.
Quelle est la fiscalité lors de la revente d'un LMNP ?
La revente d'un bien en LMNP relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée à la fiscalité 2026 sur la revente d'un bien LMNP
Comment est calculée la plus-value en LMNP ?
Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, après prise en compte des frais et majorations prévus par la réglementation. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au calcul de la plus-value en LMNP
Quel est le taux d'imposition de la plus-value LMNP ?
La plus-value immobilière est imposée à 19 %, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, avant application des éventuels abattements.
Les amortissements LMNP sont-ils pris en compte lors de la revente ?
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits sont, en principe, réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les LMNP au régime réel. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au calcul de la plus-value en LMNP
Les résidences seniors et étudiantes sont-elles concernées par cette réintégration ?
Non, certaines résidences services destinées aux étudiantes et aux personnes âgées de plus de 65ans, bénéficient d'une exception prévue par la loi, sous réserve de respecter les conditions applicables. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au calcul de la plus-value en LMNP
La nouvelle fiscalité concerne-t-elle les anciennes acquisitions ?
La nouvelle règle s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien.vPour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au calcul de la plus-value en LMNP
Existe-t-il un abattement pour durée de détention ?
Oui. Des abattements s'appliquent à partir de la sixième année de détention et augmentent progressivement avec le temps.
Quand la plus-value LMNP est-elle totalement exonérée ?
L'exonération d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au calcul de la plus-value en LMNP
Doit-on payer une plus-value si le bien est vendu à perte ?
Non. Une moins-value immobilière n'est en principe ni imputable sur une autre plus-value ni déductible du revenu global. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au calcul de la plus-value en LMNP
Comment calculer la plus-value d'un appartement LMNP ?
Il faut comparer le prix de vente corrigé avec le prix d'acquisition corrigé, puis appliquer les règles fiscales et les abattements correspondant à la durée de détention.
Les frais de notaire sont-ils pris en compte dans le calcul de la plus-value ?
Oui, sous certaines conditions, les frais d'acquisition peuvent être retenus au réel ou selon un forfait prévu par la réglementation.
Les travaux augmentent-ils le prix d'acquisition pour calculer la plus-value ?
Certains travaux peuvent majorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, sous réserve de respecter les conditions fiscales applicables. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au calcul de la plus-value en LMNP
Que devient le bail commercial lors de la revente d'un LMNP ?
Le bien peut être revendu avec le bail commercial en cours. L'acquéreur reprend alors les droits et obligations attachés au bail. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée au bail commercial
Peut-on revendre un LMNP avant la fin du bail commercial ?
Oui. La vente peut intervenir avant l'échéance du bail, sous réserve des conditions prévues au contrat.
Le gestionnaire peut-il empêcher la revente de mon appartement ?
En principe, le propriétaire reste libre de vendre son bien. Toutefois, le bail commercial peut prévoir certaines modalités ou conditions relatives à la cession. Il est donc indispensable de vérifier le contrat avant toute mise en vente
Que devient le locataire lors de la revente ?
Dans une résidence services sous bail commercial, l'exploitation se poursuit généralement avec l'acquéreur qui reprend le bien et le bail en cours.
Que devient la TVA lors de la revente d'un LMNP ?
Lorsque les conditions de l'article 257 bis du CGI sont réunies, notamment en cas de poursuite de l'activité par l'acquéreur, la TVA initialement récupérée peut ne pas être reversée par le vendeur. L'acquéreur reprend alors les obligations fiscales attachées au bien. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée à la gestion de la TVA en cas de revente d'un bien LMNP
Faut-il rembourser la TVA si l'on revend avant 20 ans ?
Pas nécessairement. La période de régularisation de la TVA est de 20 ans, mais une revente peut intervenir avant son terme lorsque les conditions permettant la transmission des obligations de TVA sont respectées. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée à la gestion de la TVA en cas de revente d'un bien LMNP
Est-il facile de revendre un appartement en résidence services LMNP ?
La facilité de revente dépend notamment de l'emplacement, du prix, de la rentabilité, de la durée restante du bail et de la solidité du gestionnaire.
Comment déterminer le prix de revente d'un LMNP ?
Le prix dépend notamment de la valeur immobilière du bien, de son emplacement, du loyer, de la rentabilité, du bail commercial et de la qualité du gestionnaire.
Peut-on vendre son LMNP et réinvestir immédiatement ?
Oui. La vente peut permettre de récupérer un capital et de le réinvestir dans un nouveau bien immobilier ou dans une autre stratégie patrimoniale.
Est-il préférable de vendre ou de conserver son LMNP ?
Cela dépend de votre situation patrimoniale, de la fiscalité, du rendement du bien, de sa valeur actuelle et de vos objectifs futurs.
Comment préparer la revente d'un bien LMNP ?
Il est important de réunir le bail commercial, les relevés de loyers, les documents de copropriété, les informations fiscales et les éléments permettant de déterminer précisément la valeur du bien.
Qui paie l'impôt sur la plus-value lors de la vente ?
Le notaire calcule, déclare et prélève généralement l'impôt sur la plus-value au moment de la vente.
La plus-value LMNP doit-elle être déclarée sur la déclaration de revenus ?
La plus-value immobilière est déclarée et imposée lors de la vente. Elle doit ensuite être reportée sur la déclaration de revenus pour le calcul du revenu fiscal de référence, sans entraîner une seconde imposition.
La fiscalité de la revente est-elle différente entre LMNP classique et résidence services ?
Oui. Depuis 2025, les amortissements sont en principe réintégrés pour le calcul de la plus-value du LMNP au réel, mais certaines résidences services, notamment étudiantes et seniors, bénéficient d'une exception. Pour approfondir le sujet, découvrez notre page dédiée à la gestion du calcul de la plus-value en cas de revente
Pourquoi la revente doit-elle être anticipée dès l'achat ?
Parce que la qualité de l'emplacement, du gestionnaire, du bail commercial et le potentiel de revente sont des éléments essentiels de la valeur future du bien.