Comment calculer la rentabilité réelle d'un investissement LMNP ?
Dernière mise à jour : 11 sept.
📍Au sommaire de ce guide:
La rentabilité est l’un des premiers critères regardés lorsqu’un investisseur étudie un investissement immobilier en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Comprendre le statut LMNP
Pourtant, se limiter à un simple pourcentage peut donner une vision incomplète du projet.
Un investissement affichant 6 % de rentabilité brute n’aura pas nécessairement la même performance qu’un autre investissement affichant le même taux si les charges, la fiscalité, le financement ou les conditions du bail sont différents.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement LMNP ?
Dans cet article, K2I Invest vous présente une méthode simple permettant de distinguer rentabilité brute, rentabilité nette, fiscalité, financement et effort d’épargne, avec un exemple chiffré.
À retenir
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ coût total d’acquisition × 100
Cette formule constitue une première approche de rentabilité LMNP comment la calculer?
Mais pour analyser réellement un investissement LMNP, il faut également examiner :
le prix d’acquisition ;
les frais liés à l’achat ;
les loyers ;
les charges ;
la taxe foncière ;
les frais de gestion ;
les frais de comptabilité ;
les éventuels travaux ;
la fiscalité ;
le financement ;
et l’effort d’épargne.
La rentabilité brute est donc un indicateur de comparaison, mais elle ne suffit pas à elle seule pour prendre une décision d’investissement.
1. Qu’est-ce que la rentabilité d'un investissement LMNP : comment la calculer réellement ?
La rentabilité d'un LMNP mesure le rapport entre les revenus générés par un investissement et le montant nécessaire pour l’acquérir.
Dans le cadre d’un investissement LMNP, les revenus correspondent principalement aux loyers issus de la location meublée.
Les revenus de location meublée - rendement locatif meublé - sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon le régime fiscal applicable, le calcul du résultat imposable diffère. Au régime réel, certaines charges peuvent être déduites et un mécanisme d’amortissement peut également être pris en compte selon les règles fiscales en vigueur. Impôts.gouv.fr – Les régimes d’imposition
Il faut donc distinguer trois notions :
La rentabilité immobilière→ mesure la performance économique du bien.
Le résultat fiscal→ correspond au résultat déterminé selon les règles fiscales applicables.
La trésorerie→ correspond aux flux financiers réellement supportés ou perçus par l’investisseur.
Ces trois notions sont liées, mais elles ne sont pas identiques.
2. Première étape : calculer le coût réel de l’investissement
Avant de calculer une rentabilité, il faut déterminer le coût total de l’opération.
Le prix affiché du logement n’est pas nécessairement le montant total réellement investi.
Selon le projet, il peut être nécessaire de prendre en compte :
le prix d’acquisition ;
les frais d’acquisition ;
les frais d’agence éventuellement supportés par l’acquéreur ;
le mobilier et les équipements ;
certains frais directement liés à l'acquisition ;
d’éventuels travaux.
Exemple
Imaginons un investissement LMNP en résidence de tourisme en Normandie à Dives sur Mer ou à Courseulles sur Mer :
Éléments | Montant |
Prix du logement | 100 000 € |
Frais d’acquisition | 8 000 € |
Mobilier et équipements | 2 000 € |
Coût total de l’opération | 110 000 € |
Pour calculer la rentabilité, il est donc plus pertinent de partir du coût total de l'opération que du seul prix immobilier.
3. Comment calculer la rentabilité brute d’un LMNP ?
La rentabilité brute est le calcul le plus simple.
Formule
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ coût total d’acquisition × 100
Prenons notre exemple :
coût total : 110 000 €
loyers annuels : 6 600 €
Le calcul est :
6 600 ÷ 110 000 × 100 = 6 %
La rentabilité brute est donc de 6 %.
Cet indicateur est utile pour effectuer une première comparaison entre plusieurs investissements.
Mais il ne prend pas en compte les charges, la fiscalité ni le financement.
Il ne permet donc pas, à lui seul, de déterminer la rentabilité réelle du projet.
4. Comment calculer la rentabilité nette ?
La rentabilité nette apporte une vision plus précise de l’économie du bien.
Il faut cette fois prendre en compte les dépenses restant à la charge du propriétaire.
Selon la nature de l'investissement, cela peut notamment inclure :
la taxe foncière ;
certaines charges de copropriété ;
les frais de gestion ;
l'assurance ;
les frais de comptabilité ;
certains frais d'entretien ;
d'autres dépenses liées à l'exploitation.
Formule simplifiée
Rentabilité nette = (loyers annuels – charges annuelles) ÷ coût total d’acquisition × 100
Reprenons notre exemple.
Loyers annuels : 6 600 €
Charges annuelles : 1 200 €
Le revenu annuel après charges est :
6 600 – 1 200 = 5 400 €
La rentabilité nette est donc :
5 400 ÷ 110 000 × 100 = 4,91 %
Rentabilité nette avant fiscalité : 4,91 %
Cette donnée est déjà beaucoup plus représentative de l’économie du projet.
5. Quelle place pour la fiscalité dans la rentabilité LMNP ?
La fiscalité constitue un autre élément important de l’analyse.
Le régime fiscal applicable influence le résultat imposable.
Selon les conditions applicables, le LMNP peut relever notamment du micro-BIC ou du régime réel.
Au régime réel, certaines charges peuvent être déduites et l’amortissement des biens et équipements peut être pris en compte dans les conditions prévues par la réglementation. Impôts.gouv.fr – Location meublée
L’impact fiscal dépend donc notamment :
des recettes ;
des charges ;
du régime fiscal ;
des amortissements ;
de la situation personnelle de l'investisseur ;
et de la réglementation applicable.
Il n'existe donc pas un niveau de fiscalité identique pour tous les investisseurs LMNP.
6. Rentabilité après fiscalité : comment l’analyser ?
On peut aller plus loin en intégrant la fiscalité réellement supportée.
De manière simplifiée :
Rentabilité après fiscalité = revenus après charges et fiscalité ÷ coût total d’acquisition × 100
Mais ce calcul doit être réalisé avec les données propres à chaque investisseur.
Une même opération immobilière peut avoir un impact fiscal différent selon la situation de deux investisseurs.
C’est pourquoi il est préférable de parler de simulation personnalisée plutôt que d’appliquer un taux fiscal théorique à tous les projets.
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le vendeur ou promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
7. Exemple complet d’un investissement LMNP
Prenons un exemple simplifié.
Acquisition
Prix du logement : 100 000 €
Frais d’acquisition : 8 000 €
Mobilier et équipements : 2 000 €
Coût total
110 000 €
Revenus
Loyer mensuel :
550 €
Soit :
6 600 € par an
Charges
Imaginons :
taxe foncière : 600 €
charges restant au propriétaire : 300 €
comptabilité : 300 €
Total :
1 200 € par an
Calcul
Revenus :
6 600 €
Charges :
– 1 200 €
Revenu avant fiscalité et financement :
5 400 €
Rentabilité nette avant fiscalité
5 400 ÷ 110 000 × 100 = 4,91 %
Cet exemple montre pourquoi le taux affiché lors de la présentation d’un investissement ne doit jamais être regardé isolément.
8. Que change le financement bancaire ?
De nombreux investissements LMNP sont réalisés avec un financement bancaire.
Dans ce cas, il faut analyser séparément :
la rentabilité du bien
et
l’impact du financement sur la trésorerie de l’investisseur.
Le crédit entraîne notamment :
le remboursement du capital ;
des intérêts ;
l’assurance emprunteur ;
éventuellement certains frais liés au financement.
Le crédit ne doit donc pas être mélangé avec la rentabilité immobilière du bien.
Il faut ensuite analyser son impact sur l’effort d’épargne.
9. Comment calculer l’effort d’épargne ?
L’effort d’épargne correspond, de manière simplifiée, à la somme que l’investisseur doit apporter chaque mois lorsque les revenus générés par le bien ne couvrent pas l'ensemble des sorties de trésorerie.
Formule simplifiée
Effort d’épargne mensuel = sorties de trésorerie – revenus locatifs
Exemple
Imaginons :
Loyers : 550 € / mois
Mensualité de crédit : 500 €
Autres dépenses mensuelles moyennes : 100 €
Le calcul est :
500 + 100 – 550 = 50 €
Effort d’épargne : 50 € par mois.
L'investisseur doit donc apporter en moyenne 50 € par mois pour équilibrer les flux de trésorerie dans cet exemple simplifié.
10. Rentabilité et effort d’épargne : deux notions différentes
C’est un point particulièrement important.
Deux investissements peuvent afficher une rentabilité similaire mais nécessiter des efforts d’épargne différents.
Indicateur | Investissement A | Investissement B |
Coût total | 110 000 € | 110 000 € |
Loyers annuels | 6 600 € | 6 600 € |
Rentabilité brute | 6 % | 6 % |
Financement | Oui | Non |
Effort d’épargne | Oui | Non |
La rentabilité brute est identique.
Pourtant, l’impact sur la trésorerie de l’investisseur est différent.
Il est donc essentiel de ne pas confondre rendement immobilier et effort d’épargne.
11. L’effet de levier bancaire : intéressant, mais à analyser
Le recours au crédit peut permettre à l'investisseur de mobiliser moins de capital personnel pour acquérir un actif immobilier.
C'est le principe de l'effet de levier bancaire.
Mais un financement n'est pas automatiquement favorable.
Il faut notamment comparer :
le coût du crédit ;
sa durée ;
le montant emprunté ;
l'assurance ;
les loyers ;
les charges ;
l'effort d'épargne ;
la capacité d'endettement ;
et la situation patrimoniale globale.
L'effet de levier doit donc être analysé au regard de l'ensemble du projet.
12. Une rentabilité élevée signifie-t-elle qu’un investissement est meilleur ?
Non.
Un investissement affichant 7 % de rentabilité brute n’est pas nécessairement plus intéressant qu’un investissement affichant 5 %.
Il faut également analyser :
la localisation ;
la qualité du bien ;
la demande locative ;
la résidence ;
la solidité de l’exploitant lorsqu'il s'agit d'une résidence gérée ;
le bail commercial ;
les charges ;
le financement ;
les perspectives de revente ;
le niveau de risque.
Le rendement est donc un indicateur important, mais ce n'est qu'un des critères de décision.
13. Le gestionnaire : un élément à intégrer dans l’analyse
Dans une résidence services exploitée professionnellement, le propriétaire peut déléguer l'exploitation de son logement à un gestionnaire selon les modalités prévues au contrat et au bail.
L'analyse d'un investissement ne doit donc pas se limiter au montant du loyer annoncé.
Il est également pertinent d'étudier :
l'identité de l'exploitant ;
son expérience ;
son modèle économique ;
la qualité de la résidence ;
les conditions du bail ;
les charges ;
les travaux ;
l'évolution éventuelle des loyers ;
les perspectives d'exploitation.
La rentabilité ne doit jamais être dissociée du niveau de risque pris pour l'obtenir.
14. Les 7 éléments à vérifier avant d'investir
Avant de retenir un investissement LMNP, il est utile d'examiner au minimum :
1. Le prix
Le prix d'acquisition doit être cohérent avec le marché et les caractéristiques du bien.
2. Les loyers
Il faut vérifier le montant des loyers et les conditions permettant leur évolution.
3. Les charges
Toutes les dépenses restant réellement à la charge du propriétaire doivent être identifiées.
4. La fiscalité
Le régime fiscal applicable doit être étudié en fonction de la situation de l'investisseur.
5. Le financement
Le taux, la durée, l'assurance et la mensualité influencent directement l'équilibre financier du projet.
6. Le gestionnaire et le bail commercial
Pour une résidence gérée, ces deux éléments sont essentiels à l'analyse. Découvrir les avantages d'un bail commercial
7. La revente
Un investissement doit également être étudié sous l'angle de sa future revente et de sa liquidité.
15. La méthode K2I Invest : regarder l’investissement dans son ensemble
Chez K2I Invest, l'analyse d'une opportunité immobilière ne consiste donc pas à rechercher simplement le taux de rentabilité le plus élevé.
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le vendeur ou promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
L'objectif est de mettre en relation :
Prix du bien
↓
Loyers
↓
Charges
↓
Fiscalité
↓
Financement
↓
Effort d'épargne
↓
Qualité de la résidence et de son exploitant
↓
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Cette approche permet d'apprécier la cohérence globale d'un investissement avec le budget, les objectifs et la situation de l'investisseur.
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FAQ – Rentabilité d’un investissement LMNP
Qui dirige K2I-Invest?
Une expérience de plus de 20 ans dans l'immobilier, la finance et la gestion de patrimoine. Thierry HIS accompagne les investisseurs dans leurs projets d'investissement immobilier depuis plus de 20 ans. Son parcours professionnel associe immobilier, banque, finance et gestion de patrimoine, avec une spécialisation progressive dans l'investissement immobilier locatif et notamment dans le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Quelle est la formule de la rentabilité brute en LMNP ?
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ coût total d'acquisition × 100.
Elle permet une première comparaison entre plusieurs investissements, mais ne tient pas compte des charges, de la fiscalité ou du financement.
Quelle est la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?
La rentabilité brute rapporte les loyers au coût d'acquisition.
La rentabilité nette tient également compte des charges supportées par le propriétaire.
La fiscalité est-elle intégrée dans le calcul de la rentabilité ?
Elle peut être intégrée dans une analyse après fiscalité, mais son impact dépend notamment du régime fiscal et de la situation de l'investisseur.
Faut-il intégrer le crédit immobilier dans le calcul ?
Le crédit modifie principalement la structure financière de l'opération et sa trésorerie. Il est donc utile d'analyser séparément la rentabilité du bien et l'effort d'épargne lié au financement.
Une rentabilité élevée signifie-t-elle qu'un LMNP est plus intéressant ?
Non. Le rendement doit être analysé avec la qualité du bien, son emplacement, les charges, le gestionnaire, le bail, le financement et les perspectives de revente.
Peut-on calculer la rentabilité d'un LMNP avant d'acheter ?
Oui. C'est même recommandé.
Une simulation peut être réalisée à partir du prix, des loyers, des charges, du financement et des paramètres fiscaux applicables.
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