Calcul de la plus value LMNP en cas de revente

FAQ – Plus-value en LMNP

​

1. Qu’est-ce que la plus-value en LMNP ?

La plus-value en LMNP correspond à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’acquisition, après prise en compte des éléments permettant de déterminer la plus-value imposable.

En LMNP, la vente du bien relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers, et non du régime des plus-values professionnelles.

 

2. Comment est calculée la plus-value lors de la revente d’un bien en LMNP ?

Le calcul repose principalement sur la différence entre :

Prix de vente – prix d’acquisition corrigé = plus-value brute

Le prix d’acquisition peut notamment être augmenté de certains frais, comme les frais d’acquisition, ainsi que de certaines dépenses de travaux sous conditions.

Le prix de vente peut également être diminué de certains frais supportés par le vendeur, lorsqu’ils sont admis par la réglementation et justifiés.

Pour un LMNP au régime réel, une particularité importante doit désormais être prise en compte : les amortissements déduits des revenus locatifs sont, dans les situations concernées, réintégrés dans le calcul de la plus-value. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

​

3. Est-ce que les amortissements LMNP sont pris en compte lors de la revente ?

Oui, depuis 2025 dans les situations concernées.

La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value des LMNP imposés au régime réel.

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits des revenus imposables doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Concrètement, les amortissements déduits pendant la période de location peuvent donc augmenter la plus-value taxable. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

​

4. Est-ce que la réforme de 2025 concerne tous les biens LMNP ?

Non.

La réforme prévoit notamment une exception pour certains biens situés dans des résidences-services, notamment certaines résidences :

• étudiantes ;

• seniors ;

• destinées aux personnes handicapées.

Ces biens peuvent donc bénéficier d'un traitement différent concernant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.

Il est donc important d'analyser précisément la nature et la qualification de la résidence avant de déterminer la fiscalité applicable à la revente. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

 

5. Quelle est la fiscalité d’une plus-value LMNP ?

Lorsque le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique, la plus-value taxable est soumise :

• à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;

• à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Soit une taxation théorique de 36,2 % avant application des éventuels abattements et exonérations.

Le montant réellement dû dépend notamment de la durée de détention et des différents éléments entrant dans le calcul. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

​

6. La durée de détention réduit-elle la plus-value LMNP ?

Oui.

Un abattement pour durée de détention s'applique à la plus-value immobilière.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement commence à s'appliquer au-delà de la cinquième année de détention et permet d'obtenir une exonération totale au terme de 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, l'exonération totale intervient au terme de 30 ans de détention.

La durée de détention constitue donc un élément important à prendre en compte avant une décision de revente.

​

7. Après combien de temps la plus-value LMNP est-elle totalement exonérée ?

Il faut distinguer les deux composantes de la taxation.

Après 22 ans de détention :

→ exonération totale de l'impôt sur le revenu sur la plus-value.

Après 30 ans de détention :

→ exonération totale de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Il ne faut donc pas confondre les deux échéances.

​

8. Comment les amortissements influencent-ils la plus-value en LMNP ?

L'amortissement permet au LMNP au régime réel de diminuer le résultat fiscal imposable pendant la période de location.

Depuis la réforme applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits doivent, dans les situations concernées, être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Exemple simplifié :

Un bien est acheté 200 000 €.

Pendant la période de location, 40 000 € d'amortissements ont été effectivement déduits.

Si le bien est revendu 230 000 €, la réforme conduit à prendre en compte les amortissements concernés dans la détermination de la plus-value.

Le calcul exact dépend toutefois de la composition du prix d'acquisition, des frais, des travaux, de la nature du bien et des amortissements effectivement déduits. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

 

9. Peut-on revendre un bien LMNP sans payer de plus-value ?

Oui, dans certaines situations.

La plus-value peut notamment être exonérée en fonction :

• de la durée de détention ;

• du montant de la cession ;

• de la situation du vendeur ;

• de certaines situations particulières prévues par la réglementation.

L'exonération liée à la durée de détention est acquise totalement au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Il existe également d'autres cas d'exonération, qui doivent être examinés au cas par cas. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

 

10. Que se passe-t-il si je revends mon LMNP moins cher que je ne l’ai acheté ?

Si le prix de vente conduit à une moins-value immobilière, celle-ci n'est en principe ni imputable sur les autres plus-values immobilières ni sur le revenu global.

La moins-value immobilière n'est donc généralement pas utilisée pour diminuer les autres revenus imposables du contribuable. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

​

11. Les frais de notaire sont-ils pris en compte dans le calcul de la plus-value LMNP ?

Oui, sous certaines conditions.

Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition réellement justifiés.

Lorsque les conditions sont réunies, un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition peut être retenu à la place des frais réels.

Cela peut donc réduire la plus-value taxable. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

​

12. Les travaux sont-ils déductibles pour calculer la plus-value LMNP ?

Certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être prises en compte dans le calcul du prix d'acquisition, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation.

Pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut, sous certaines conditions, être utilisé lorsque les dépenses de travaux ne peuvent pas être justifiées.

Il est donc important de conserver les factures et justificatifs des travaux réalisés. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

​

13. Qui calcule et paie la plus-value lors de la vente d’un LMNP ?

Lors d'une vente immobilière, le notaire intervient dans le calcul et les formalités liés à la plus-value immobilière.

Lorsque la plus-value est taxable, l'impôt et les prélèvements sociaux correspondants sont généralement prélevés lors de la vente.

Le vendeur reçoit ensuite le montant net de la vente après prise en compte notamment du prix de vente, du remboursement éventuel du prêt et des sommes dues au titre de la plus-value. En savoir plus sur la réforme de la fiscalité 2026

​

14. Dois-je déclarer la plus-value LMNP dans ma déclaration de revenus ?

La plus-value immobilière est normalement déclarée lors de la vente et l'impôt correspondant est payé à cette occasion.

Une information concernant la plus-value doit toutefois être reportée dans la déclaration de revenus afin de permettre notamment la prise en compte de celle-ci dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Cette déclaration complémentaire n'entraîne pas une seconde taxation de la plus-value.

​

15. Est-ce que la plus-value doit être prise en compte avant d’investir en LMNP ?

Oui, absolument.

La fiscalité à la revente fait partie intégrante de l'analyse d'un investissement LMNP.

Il ne faut pas uniquement regarder :

• le prix d'achat ;

• le loyer ;

• la rentabilité ;

• l'économie fiscale ;

• le montant de l'apport.

Il faut également anticiper la valeur de revente, la durée probable de détention, la fiscalité de la plus-value et, lorsque cela s'applique, l'impact des amortissements sur le calcul de cette plus-value. Pour certaines résidences-services, notamment étudiantes et seniors, le traitement fiscal de la plus-value peut être différent. Il est donc essentiel d'étudier le bien dans sa globalité avant d'investir.

À retenir : La plus-value en LMNP ne doit pas être considérée comme un simple impôt à payer au moment de la revente. Elle doit être intégrée dès le départ dans l'analyse globale de l'investissement.

Prix d'achat + financement + loyers + fiscalité pendant la détention + évolution de la valeur du bien + fiscalité à la revente = véritable performance de l'investissement.

Important : la fiscalité dépend de la situation personnelle de l'investisseur, du régime fiscal choisi, de la nature du bien et de la date de cession. Une simulation personnalisée est recommandée avant toute décision d'investissement ou de revente.

​

Sources officielles

• Code général des impôts – article 150 VB

• BOFiP – Plus-values immobilières

• Impots.gouv.fr – Vente d'un bien immobilier donné en location meublée