Le guide complet du LMNP
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TVA en LMNP : Fonctionnement, Récupération et Collecte
Dans un investissement LMNP en résidence services, il faut distinguer plusieurs situations : l’achat d’un logement neuf soumis à TVA, l’achat d’un logement ancien, la TVA collectée sur les loyers et la TVA récupérable sur les dépenses liées au bien.
Au sommaire de ce dossier
TVA en LMNP : dans quels cas peut-on la récupérer ?
Lorsqu'un investissement LMNP relève d'une activité soumise à TVA, le propriétaire est assujetti à la TVA pour cette activité et peut, sous réserve du respect des conditions légales, exercer son droit à déduction sur les dépenses ouvrant droit à déduction.
La TVA facturée sur les travaux peut, sous conditions, être récupérable lorsque les travaux sont directement liés à une activité soumise à TVA ouvrant droit à déduction.
Dans quels cas la TVA s'applique-t-elle en LMNP ?
La location meublée à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Certaines activités d'hébergement ou locations avec services sont toutefois soumises à TVA lorsque les conditions prévues par le CGI sont remplies.
Pour certains travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés dans des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, le taux réduit de 10 % peut s'appliquer lorsque les conditions prévues par le CGI sont réunies.
D'autres travaux ou prestations peuvent relever du taux normal de 20 %.
Pour les charges de copropriété : Lorsqu'une prestation est facturée avec TVA et qu'elle concerne un bien affecté à une activité taxable ouvrant droit à déduction, la TVA correspondante peut, sous conditions, être récupérable.
Achat d'un LMNP neuf : quid de la récupération de TVA ?
Lorsqu'un investisseur achète un logement neuf dans une résidence services dont l'exploitation est soumise à TVA, le prix d'acquisition peut comprendre de la TVA qui est généralement de 20 %, sous réserve des dispositifs et taux particuliers prévus par la réglementation
Source : BOFiP – impots.gouv.fr – CGI
La TVA récupérée lors de l'acquisition constitue donc un mécanisme distinct de la TVA collectée ultérieurement sur les loyers.
Le propriétaire doit être correctement identifié comme assujetti à la TVA et respecter les obligations déclaratives
correspondantes.
La TVA déductible est imputée sur la TVA collectée.
Lorsque la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée, il peut apparaître un crédit de TVA.
Exemple simplifié
TVA sur l'acquisition : 20 000 €
TVA collectée sur les loyers : 1 000 €
TVA déductible sur les charges et travaux : 200 €
TVA nette :
1 000 € – 200 € = 800 € à reverser
⚠️ Deux mécanismes différents
À l'acquisition :
TVA sur le prix du bien → TVA déductible sous conditions.
Pendant l'exploitation :
TVA sur les loyers → TVA collectée → TVA déductible sur certaines dépenses → solde à reverser ou crédit de TVA.
TVA sur les loyers LMNP : quel taux ?
Pour les prestations d'hébergement et certaines locations de logements meublés répondant aux conditions prévues par le CGI, le taux réduit de 10 % est prévu par l'article 279 du CGI.
Comment la TVA sur les loyers est-elle reversée à l'État ?
Le propriétaire LMNP soumis à TVA collecte la TVA sur les loyers facturés.
Il doit ensuite déclarer la TVA collectée et déduire la TVA récupérable sur les dépenses éligibles. Source : BOFiP – impots.gouv.fr – CGI
Exemple annuel
TVA collectée sur les loyers : 600 €
TVA déductible sur les dépenses :150 €
TVA nette à reverser : 600 € – 150 € = 450 €
Si, au contraire, la TVA déductible atteint 800 € :
600 € – 800 € = –200 €
Le propriétaire dispose alors d'un crédit de TVA de 200 €, dont le traitement dépend des règles déclaratives et de remboursement applicables.
Exemple complet d'un investissement LMNP neuf
Un investisseur achète un appartement dans une résidence services neuve.
Acquisition
Prix HT :
150 000 €
TVA à 20 % :
30 000 €
Prix TTC :
180 000 €
Si les conditions de récupération sont réunies, la TVA de 30 000 € constitue de la TVA déductible.
Loyers
Loyer annuel HT :
7 500 €
TVA à 10 % :
750 €
Dépenses
TVA sur travaux et charges :
200 €
TVA nette
TVA collectée :
750 €
TVA déductible sur dépenses :
200 €
TVA nette :
550 €
La TVA d'acquisition de 30 000 € et la TVA collectée annuellement sur les loyers doivent donc être considérées comme deux éléments différents du mécanisme de TVA.
Qu'en est-il de la TVA pour un logement LMNP ancien ?
Dans l’ancien, la TVA n’est pas automatiquement applicable : un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonéré de TVA lors de sa vente.
Toutefois, certaines opérations peuvent être soumises à TVA, notamment lorsque le vendeur assujetti exerce une option dans les conditions prévues par la réglementation.
Ainsi, l’acquisition d’un LMNP ancien ne permet pas, par principe, de récupérer de la TVA sur le prix d’achat : le traitement dépend du bien et du régime de TVA applicable à l’opération. Source BOFIP
Ainsi, acheter un LMNP ancien ne signifie pas automatiquement récupérer de la TVA.
TVA EN LMNP : Comment ça fonctionne ?
TVA EN LMNP : COMMENT ÇA FONCTIONNE ?
ACHAT : 150 000 € HT + 30 000 € TVA = 180 000 € TTC
EXPLOITATION : 7 500 € loyers HT + 750 € TVA collectée
DÉPENSES : 200 € TVA déductible
TVA NETTE : 750 – 200 = 550 €
La récupération de la TVA à l'acquisition et la TVA collectée sur les loyers sont deux mécanismes distincts.
FAQ TVA en LMNP : fonctionnement, récupération et reversement
1. Un investissement LMNP est-il soumis à la TVA ?
En principe, la location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA. Toutefois, certaines activités de location meublée sont soumises à la TVA, notamment lorsqu'elles répondent aux conditions prévues pour les prestations d'hébergement ou certaines locations avec services annexes.
Dans les résidences services, étudiantes ou seniors notamment, le régime de TVA dépend donc de la nature exacte de l'exploitation et des services proposés.
Source : BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, notamment § 100 à 130. Tout savoir sur l'investissement en LMNP
2. Peut-on récupérer la TVA lors de l'achat d'un bien LMNP neuf ?
Oui, dans certaines situations. Lorsque le bien est affecté à une activité soumise à la TVA et que les conditions du droit à déduction sont remplies, la TVA ayant grevé l'acquisition peut être récupérée.
C'est notamment le cas de certains investissements en résidences services exploités dans des conditions permettant l'assujettissement à la TVA.
La TVA récupérable constitue alors un élément important du montage financier de l'investissement. Tout savoir sur l'investissement en LMNP
Source : BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 ; BOFiP – BOI-IR-RICI-220-30, § 50. Tout savoir sur la gestion de la TVA à l'achat dans le neuf et dans l'ancien
3. Peut-on récupérer la TVA sur un bien LMNP ancien ?
Oui, mais cela dépend du bien et de l'opération. L'ancienneté du logement ne suffit pas, à elle seule, à déterminer si la TVA est récupérable.
Il faut notamment vérifier que l'investissement est affecté à une activité soumise à la TVA et que les conditions permettant l'exercice du droit à déduction sont réunies.
Dans certains investissements en résidence services, un bien ancien peut donc relever d'un régime de TVA, tandis qu'une location meublée classique d'habitation reste exonérée.
Source : BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 et BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20. Tout savoir sur l'investissement en LMNP
4. Que se passe-t-il si je revends un bien LMNP pour lequel j'ai récupéré la TVA ?
La revente peut entraîner une régularisation de la TVA initialement déduite, mais ce n'est pas automatique dans toutes les situations.
Pour les immeubles immobilisés, une période de régularisation de 20 ans s'applique. Le traitement dépend notamment du régime de TVA applicable à la cession et de la situation de l'acquéreur.
Dans certaines opérations, notamment lorsque l'activité économique est poursuivie par l'acquéreur dans les conditions prévues par la réglementation, des mécanismes spécifiques peuvent s'appliquer.
Source : BOFiP – règles relatives aux régularisations de TVA immobilière et aux cessions d'immeubles.Tout savoir sur la gestion de la TVA à l'achat dans le neuf et dans l'ancien
5. Dois-je reverser la TVA si je revends mon bien LMNP avant la fin des 20 ans ?
Cela peut être nécessaire, mais ce n'est pas systématique.
La période de 20 ans constitue la période de régularisation de la TVA immobilière. En cas de revente, il faut déterminer le régime de TVA applicable à la cession et vérifier si les conditions du droit à déduction sont maintenues ou si une régularisation doit être effectuée.
Le montant éventuellement reversé dépend donc de la situation du bien, de la TVA initialement déduite, de la date d'acquisition ou d'achèvement et des conditions de la revente.
Source : BOFiP – règles de régularisation de la TVA immobilière et article 207 de l'annexe II au CGI. Tout savoir sur la gestion de la TVA à l'achat dans le neuf et dans l'ancien