Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
La fiscalité LMNP en 2026
Sous réserve des dispositions fiscales en vigueur, conformément à la loi de finances pour 2025.
Quels sont les régimes fiscaux des revenus locatifs LMNP ?
Au sommaire de ce dossier
Le régime Micro-BIC
Pour la location meublée classique, le plafond du régime micro-BIC est de 77 700 € de recettes annuelles. En savoir plus sur le Micro-Bic
Vous bénéficiez :
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d'un abattement forfaitaire de 50 % ;
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aucune charge réelle n'est déductible ;
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aucun amortissement n'est possible.
Exemple :
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Loyers perçus : 12 000 €
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Base imposable : 6 000 €
Le régime Réel
Le régime réel permet de déduire notamment :
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les intérêts d'emprunt ;
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la taxe foncière ;
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les charges de copropriété ;
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les assurances ;
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les frais de comptabilité ;
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les travaux d'entretien ;
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l'amortissement du mobilier ;
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l'amortissement de l'immeuble (hors terrain).
Dans de nombreux cas, le résultat fiscal peut être ramené à 0 €, ce qui peut permettre de ne pas avoir d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux calculés sur ces bénéfices locatifs, pendant plusieurs années.. En savoir plus sur le Réel Simplifié
2. La grande nouveauté depuis 2025 : la plus-value
C'est le changement le plus important. Source : BOFiP – impots.gouv.fr – CGI
Avant la réforme :
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les amortissements n'étaient pas repris lors de la vente.
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 :
Les amortissements pratiqués au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (*avec certaines exceptions prévues par la loi).
* Les biens exclus de la réintégration des amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente des logements situés dans certaines résidences avec services définies par la loi.
Certains biens situés dans des résidences avec services prévues par la loi bénéficient d'une exclusion de cette réintégration. Sont notamment concernés, sous réserve de remplir les conditions légales :
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certaines résidences avec services pour étudiants ;
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certaines résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ;
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certains établissements pour personnes âgées ou handicapées.
Cela réduit l'avantage fiscal à la sortie, mais ne remet pas en cause l'intérêt du régime pendant la période de détention.
Les biens qui restent concernés par la réforme
En revanche, la réintégration des amortissements s'applique notamment :
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aux appartements meublés loués de manière classique ;
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aux maisons louées meublées ;
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aux locations meublées saisonnières (Airbnb, etc.) ;
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aux résidences de tourisme.
Tout savoir sur le calcul de la plus value lors d'une vente LMNP en résidence services
xemple concret de calcul de plus-value LMNP
Prenons un appartement acheté 200 000 €.
Après 12 ans :
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amortissements pratiqués : 60 000 € ;
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revente : 260 000 €.
Cas n°1 : appartement LMNP classique
Le prix d'acquisition retenu devient :
200 000 € − 60 000 € = 140 000 €
La plus-value brute est donc :
260 000 € − 140 000 € = 120 000 €
Cas n°2 : résidence étudiante ou résidence sénior exonérée
Les amortissements ne sont pas réintégrés.
La plus-value reste :
260 000 € − 200 000 € = 60 000 €
Cet exemple présente uniquement la plus-value brute avant prise en compte des éventuels frais, abattements pour durée de détention et autres éléments du calcul fiscal.
Autre point à retenir
Même lorsque les amortissements sont réintégrés :
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les abattements pour durée de détention restent inchangés ;
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exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans ;
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exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Pourquoi les résidences services restent intéressantes
Une grande partie des programmes commercialisés par K2I Invest relèvent justement des résidences avec services (résidences étudiantes, seniors ou EHPAD). Pour les biens qui remplissent les conditions prévues par la loi, l'absence de réintégration des amortissements peut préserver une partie importante de l'intérêt fiscal du LMNP lors de la revente.