JeK2I Invest est spécialisé dans l'investissement LMNP en Normandie et propose notamment des résidences de tourisme, étudiantes et seniors. Son expertise couvre l'accompagnement, le financement et la fiscalité.
Le guide complet du LMNP en Normandie
Comment investir 100 000 € en LMNP ? LMNP : rendement réel expliqué. Résidences seniors ou tourisme : laquelle choisir ? Fiscalité LMNP 2026. FAQ LMNP. Comprendre le LMNP.
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La fiscalité LMNP en 2026
1. Les revenus locatifs : deux régimes fiscaux
Le régime Micro-BIC
Il s'applique si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas le plafond en vigueur (77 700 € pour la location meublée classique en 2026).
Vous bénéficiez :
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d'un abattement forfaitaire de 50 % ;
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aucune charge réelle n'est déductible ;
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aucun amortissement n'est possible.
Exemple :
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Loyers perçus : 12 000 €
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Base imposable : 6 000 €
Le régime Réel
C'est le régime le plus utilisé
Il permet de déduire :
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les intérêts d'emprunt ;
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la taxe foncière ;
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les charges de copropriété ;
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les assurances ;
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les frais de comptabilité ;
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les travaux d'entretien ;
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l'amortissement du mobilier ;
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l'amortissement de l'immeuble (hors terrain).
Dans de nombreux cas et suivant le montage financier, l'amortissement permet de ramener le résultat fiscal à 0 €, ce qui signifie :
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aucun impôt sur les loyers ;
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aucun prélèvement social sur ces loyers pendant de nombreuses années.
2. La grande nouveauté depuis 2025 : la plus-value
C'est le changement le plus important
Avant la réforme :
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les amortissements n'étaient pas repris lors de la vente.
Depuis la loi de finances 2025 :
Les amortissements pratiqués au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (*avec certaines exceptions prévues par la loi). * Les biens exclus de la réintégration des amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente des logements situés dans certaines résidences avec services définies par la loi. Sont notamment concernés :
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✅ les résidences étudiantes avec services ;
-
✅ les résidences seniors avec services ;
-
✅ les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Cela réduit l'avantage fiscal à la sortie, mais ne remet pas en cause l'intérêt du régime pendant la période de détention.
Les biens qui restent concernés par la réforme
En revanche, la réintégration des amortissements s'applique notamment :
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aux appartements meublés loués de manière classique ;
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aux maisons louées meublées ;
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aux locations meublées saisonnières (Airbnb, etc.) ;
-
aux résidences de tourisme.
Tout savoir sur le calcul de la plus value lors d'une vente LMNP en résidence services
Exemple concret
Prenons un appartement acheté 200 000 €.
Après 12 ans :
-
amortissements pratiqués : 60 000 € ;
-
revente : 260 000 €.
Cas n°1 : appartement LMNP classique
Le prix d'acquisition retenu devient :
200 000 € − 60 000 € = 140 000 €
La plus-value brute est donc :
260 000 € − 140 000 € = 120 000 €
Cas n°2 : résidence étudiante ou résidence seniors exonérée
Les amortissements ne sont pas réintégrés.
La plus-value reste :
260 000 € − 200 000 € = 60 000 €
Autre point à retenir
Même lorsque les amortissements sont réintégrés :
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les abattements pour durée de détention restent inchangés ;
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exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans ;
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exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Ce qui est particulièrement intéressant d'investir avec K2I Invest
Une grande partie des programmes commercialisés par K2I Invest relèvent justement des résidences avec services (résidences étudiantes, seniors ou EHPAD). Pour ces investissements, l'avantage historique du LMNP est largement préservé, contrairement à ce que de nombreux articles laissent entendre en affirmant que « le LMNP est devenu beaucoup moins intéressant ». Cette précision est très importante dans la communication auprès des investisseurs.