Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
Le Régime Réel Simplifié en LMNP :
Amortissement et Déduction des Charges
Sous réserve des dispositions fiscales en vigueur, conformément à la loi de finances pour 2025.
Le régime réel simplifié en LMNP est un régime fiscal qui permet au loueur en meublé de calculer son imposition à partir de ses recettes et de ses charges réellement supportées.
Que votre investissement soit situé en Normandie (Rouen, Le Havre, Caen, Deauville) ou partout en France, notre agence K2I Invest analyse l'impact de votre investissement immobilier sur votre fiscalité au régime réel.
Contrairement au Micro-BIC, aucun abattement forfaitaire n'est appliqué automatiquement sur les loyers.
LMNP régime réel simplifié : Avantages et fonctionnement
Le propriétaire peut déduire ses charges
sous réserve qu'elles répondent aux conditions fiscales de déduction. Il peut également comptabiliser et déduire l'amortissement du logement et du mobilier inscrits à l'actif.
L'amortissement permet de répartir comptablement le coût des biens
et équipements sur leur durée d'utilisation, selon les règles fiscales applicables.
Le résultat imposable correspond donc aux recettes diminuées des charges déductibles et, dans les limites prévues par la fiscalité LMNP, des amortissements.
Les amortissements déductibles ne peuvent toutefois pas, à eux seuls, créer ou augmenter un déficit fiscal.
Le régime réel nécessite une comptabilité
et le dépôt d'une déclaration de résultat, notamment la déclaration n° 2031 et ses annexes.
Il est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant des charges importantes ou un bien générant des amortissements significatifs.
Pour vous aider à mieux comprendre la méthode de comptabilité en LMNP, K2I Invest met à votre disposition un exemple concret comptable avec un paiement au comptant et un paiement avec prêt bancaire.
⚠️Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre du régime réel LMNP sont, dans les situations concernées, pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Certaines catégories de biens en résidences-services bénéficient toutefois d'une exception prévue par la loi.
Le réel simplifié permet ainsi de réduire potentiellement le montant des revenus locatifs soumis à l'impôt sur le revenu.
Il doit toutefois être comparé au Micro-BIC afin de déterminer le régime fiscal le plus adapté à chaque investissement LMNP. Source : BOFiP – impots.gouv.fr – CGI
Quand le régime réel s'applique-t-il en LMNP ?
Le régime réel peut s'appliquer lorsque les recettes dépassent les limites du régime Micro-BIC ou lorsque le loueur choisit d'opter pour le régime réel, sous réserve des règles applicables.
Avantages du régime réel face à l'abattement forfaitaire Micro-BIC
Un entretien téléphonique ou en visioconférence avec K2I Invest peut vous aider à mieux comprendre les différences entre le Micro-BIC et le régime réel et à avancer dans votre réflexion Découvrir K2I Invest
Le choix entre Micro-BIC et régime réel dépend notamment du niveau de charges, des amortissements et de la situation de l'investisseur.
FAQ – Le régime réel simplifié en LMNP
Les réponses ci-dessous sont basées sur les sources officielles impots.gouv.fr et BOFiP, notamment les règles en vigueur en 2026.
1. Qu’est-ce que le régime réel simplifié en LMNP ?
Le régime réel simplifié permet de déterminer le résultat fiscal de votre location meublée en tenant compte des charges réellement supportées et des amortissements du bien immobilier et du mobilier, selon les règles fiscales applicables.
Contrairement au Micro-BIC, il n’y a donc pas d’abattement forfaitaire de 50 %. Le résultat imposable est calculé à partir des recettes et des charges effectivement déductibles. Exemple de comptabilité d'un investissement au réel simplifié
2. Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?
Sous réserve de respecter les conditions fiscales, le régime réel permet notamment de prendre en compte les charges engagées dans l’intérêt de l’activité : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, frais comptables et certains travaux ou dépenses, selon leur nature.
Ces charges doivent être réelles, justifiées et rattachées à l’activité de location meublée.
3. Peut-on amortir le bien immobilier en LMNP au réel ?
Oui. C’est l’un des principaux intérêts du régime réel.
Le loueur en meublé peut déduire fiscalement l’amortissement des biens immobilisés, notamment le logement et le mobilier, selon les règles comptables et fiscales applicables.
Attention : le terrain n’est pas amortissable et l’amortissement du bien immobilier est soumis à des limites fiscales spécifiques. Consulter les règles de l'amortissement LMNP
4. L’amortissement permet-il de ne plus payer d’impôt sur les loyers ?
Il peut réduire fortement le résultat fiscal imposable, mais il ne faut pas présenter l’amortissement comme une exonération automatique d’impôt.
En effet, la déduction des amortissements est encadrée : pour une location meublée, l’amortissement déductible au titre d’un exercice ne peut notamment pas créer ou aggraver un déficit fiscal. La fraction d’amortissement non déduite peut, sous certaines conditions, être reportée. Découvrez en totalité le mode de fonctionnement du LMNP
5. Peut-on déduire les intérêts du crédit immobilier ?
Oui. Les intérêts d’emprunt peuvent être pris en compte dans le calcul du résultat fiscal lorsqu’ils sont engagés dans l’intérêt de l’activité et répondent aux conditions générales de déductibilité.
C’est l’un des éléments qui peut rendre le régime réel particulièrement intéressant lorsque l’investissement est financé à crédit. Comprendre les avantages du mode de fonctionnement du LMNP
6. Que se passe-t-il si les charges sont supérieures aux loyers ?
Un déficit peut être constaté en LMNP. Il obéit toutefois à des règles spécifiques.
Le déficit provenant de l’activité LMNP peut notamment être reporté sur les revenus de même nature pendant 10 ans, sous réserve de respecter les conditions fiscales applicables. Il ne peut pas être imputé directement sur le revenu global comme un déficit de LMNP. Comprendre le déficit foncier en meublé
7. Le régime réel est-il plus intéressant que le Micro-BIC ?
Cela dépend de chaque investissement et de la situation de l’investisseur.
Le Micro-BIC offre une grande simplicité avec un abattement forfaitaire. Le réel permet, lui, de prendre en compte les charges réelles et les amortissements.
Pour un investissement immobilier financé à crédit, le régime réel peut donc être particulièrement intéressant lorsque les charges et amortissements permettent de réduire significativement le résultat fiscal.
Exemple de comptabilité d'un investissement au réel simplifié
8. Le régime réel nécessite-t-il une comptabilité ?
Oui.
Le régime réel implique des obligations comptables et fiscales plus importantes que le Micro-BIC. Le loueur doit notamment tenir une comptabilité conforme et déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes.
Il est généralement recommandé de se faire accompagner par un professionnel de la comptabilité. Exemple de comptabilité d'un investissement au réel simplifié
9. Comment choisir entre Micro-BIC et régime réel ?
Le choix doit être effectué en fonction de votre projet et de votre situation : prix d’acquisition, montant du financement, intérêts d’emprunt, loyers, charges, mobilier et amortissements notamment.
Une comparaison chiffrée des deux régimes permet de déterminer lequel est le plus adapté à votre investissement.
10. Le régime réel est-il adapté à un investissement LMNP en résidence services ?
Il peut être particulièrement pertinent pour ce type d’investissement, notamment lorsque le bien est acquis à crédit et génère des charges et des amortissements significatifs.
Chez K2I Invest, l’objectif est de vous présenter une simulation complète de votre investissement, afin de vous permettre de comprendre le financement, les loyers, la fiscalité et la rentabilité de votre projet avant de vous engager. Découvrir comment ça marche K2I Invest