Le guide complet du LMNP
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
Investissement LMNP en Résidence Seniors à Drancy (93) :
Villa Beausoleil par Steva
INVESTIR EN RESIDENCE SENIORS
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Une opportunité patrimoniale rare aux portes de Paris en Seine-Saint-Denis
Aux portes de Paris, à mi-chemin entre le cœur de la capitale et l’aéroport Charles-de-Gaulle.
• Dans un quartier calme, à deux pas du bourg et des commerces de proximité.
• Des prestations haut de gamme et des services exclusifs.
• Frais de notaire réduits.
• Une résidence livrée et en exploitation, qui délivre des revenus immédiats.
Règlementation thermique : RT 2005
L'investissement en résidence seniors à Drancy (93700) offre une solution de placement sécurisée au cœur du Grand Paris. Conçue comme l'extension d'un EHPAD de 108 chambres, la structure propose 11 appartements.
Il reste 3 appartements disponibles :
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Appartement N°3 : T2 de 44,3 m² -> 257 678 € HT -> Loyer annuel : 11 542 €
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Appartement N°5 : T2 de 45,5 m² -> 261 987 € HT -> Loyer annuel : 11 736 €
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Appartement N°9 : T2 de 36,5 m² -> 216 257 € HT -> Loyer annuel : 9 683 €
Les chiffres clés et simulation financière (Lot N°3)
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Prix d'achat : 257 678€ HT, sous la sécurité d'un bail commercial ferme de 11 ans et 9 mois (type double net). Appartement à la vente sous réserve de disponibilité
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L'avantage exclusif du Hors Taxes (Exemple Lot N°3 - 44,3 m²) : Grâce au mécanisme du dispositif LMNP en résidence services gérée avec un bail commercial , la taxe sur la valeur ajoutée est remboursée. (Code Général des Impôts (CGI) - Article 261 D, 4° du CGI - Article 271 du CGI - 257-I-3 du CGI et l'annexe II - Article 257 bis du CGI )
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Alors que le prix public affiche un montant TTC de 309 324 €, la TVA immédiatement remboursée vous fait réaliser un gain net et immédiat de 61 535 €. Le montant réel de votre investissement chute ainsi à seulement 257 678 € HT.
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Rendement et charges : Cet achat vous génère un loyer garanti de 11 542 € par an (soit un flux de revenus immédiats). La rentabilité est de 4,50% net. Pour une tranquillité totale, l'intégralité des frais de copropriété est prise en charge par le gestionnaire STEVA.
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Fiscalité et effort d'épargne : En investissant avec un apport personnel de 50 000 € et un prêt bancaire sur 20 ans à 3,5 %, votre effort d'épargne mensuel moyen durant la période de remboursement n'est que de 419 € / mois.
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Grâce à l'amortissement comptable de l'immobilier au régime réel, vous profitez de revenus locatifs 100 % non fiscalisés pendant une période comprise entre 14 à 17 ans. K2I Invest met à votre disposition un exemple concret de simulation d'investissement immobilier en LMNP avec un paiement comptant et avec un concours bancaire
L'investisseur bénéficie ainsi d'un actif immobilier générant un revenu locatif pendant que le financement bancaire contribue progressivement à la constitution du patrimoine.
Les données financières présentées correspondent à une simulation communiquée à titre indicatif. Elles peuvent évoluer selon les conditions de financement, la situation fiscale de l'investisseur, les conditions du bail commercial et les modalités d'exploitation. Tout investissement immobilier comporte des risques et la valeur d'un bien peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
Un bail commercial avantageux pour l'investisseur
Un bail commercial ferme double net de 11 ans et 9 mois
Seule la taxe foncière reste à la charge de l'investisseur
Les frais d'entretien des lieux et des éléments d'équipement, les assurances, les gros travaux (cf article 606) et travaux de mise en conformité, les menus travaux, les charges de copropriété et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge du gestionnaire STEVA
L'avis de Thierry His – Fondateur de K2I Invest
Le mot de l'expert : Pourquoi je valide cette opportunité à Drancy
Si vous recherchez un placement immobilier alliant la sécurité contractuelle et une optimisation fiscale maximale, cette opportunité à Drancy (93) représente une opportunité patrimoniale de premier ordre.
Ce qui fait la force rare de ce dossier, c’est avant tout son implantation stratégique aux portes de Paris, à mi-chemin entre le cœur de la capitale et l'aéroport international Charles-de-Gaulle. Le secteur de la Seine-Saint-Denis bénéficie d’une dynamique de valorisation exceptionnelle, portée par les infrastructures de transport du Grand Paris.
Sur le plan financier, l'avantage massue réside dans le mécanisme de la TVA récupérable.
La sécurité locative est quant à elle totale : l'actif est déjà livré et en exploitation, ce qui signifie que vous touchez vos premiers loyers (11542 €/an pour le lot N°3) immédiatement après la signature chez le notaire, sans subir le moindre risque de retard de livraison. De plus, le gestionnaire STEVA (Villa Beausoleil) est un exploitant familial historique de premier plan, régulièrement médaillé d'or au palmarès MDRS pour la qualité de ses prestations premium (piscine chauffée, salle de cinéma, restauration).
Adossée à un EHPAD existant et performant depuis 2012, cette extension en Résidence Services Seniors (RSS) capte une demande locative locale immense. Avec un bail commercial de type double net de près de 12 ans où STEVA prend à sa charge l'intégralité des frais de copropriété, et une fiscalité LMNP qui neutralise l'impôt sur vos loyers pendant 14 à 17 ans, c'est le placement idéal pour se constituer un patrimoine sans aucun souci de gestion quotidienne. Attention, il ne reste que 3 lots disponibles à la revente sur cette structure exclusive.
Le gestionnaire STEVA : L'excellence des résidences « Villa Beausoleil »
Un groupe familial, indépendant et récompensé à l'échelle nationale
Le succès et la sécurité d'un investissement en immobilier géré reposent intégralement sur la solidité et le savoir-faire de son exploitant. Fondé en 2005, STEVA est un groupe privé et indépendant qui s'est imposé comme une référence incontournable de la dépendance et de l'accompagnement des seniors autonomes en France. Fort d'une histoire familiale ancrée dans le secteur depuis trois générations, le groupe maîtrise à la perfection l'ensemble de la chaîne de valeur : de la conception architecturale à la gestion quotidienne de ses structures.
L'identité unique de STEVA s'exprime à travers sa marque signature « Villa Beausoleil ».
Les chiffres clés et la solidité financière du groupe STEVA
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Chiffre d’affaires net : 95 M€ (données 2023), matérialisant une croissance maîtrisée et une excellente santé financière.
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Performance locative : Un taux d’occupation moyen exceptionnel de 90 % depuis 2020, preuve d'une attractivité et d'une demande commerciale très forte sur le terrain.
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Parc immobilier géré : 24 résidences en exploitation à travers la France (incluant des EHPAD, des Résidences Services Seniors et des structures mixtes).
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Ressources humaines : 1 500 collaborateurs engagés au quotidien auprès des résidents autonomes ou dépendants.
Répartition des résidences STEVA en France
Envie de conjuguer rentabilité locative élevée et sécurité patrimoniale à DRANCY
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif rentable, sécurisé et créateur de patrimoine au sein d'une résidence services senior ? Recevez gratuitement la brochure, les plans et l'étude personnalisée de ce bien.
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le vendeur ou promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
📞 Contactez K2I Invest ou via notre formulaire de contact pour recevoir les informations détaillées, le bail commercial et la simulation financière de cette opportunité.
FAQ : Investissement Résidence Seniors à Drancy (93)
Pourquoi l'achat en Hors Taxes (HT) génère-t-il une économie de 61 535 € dès le départ ?
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Réponse : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au sein d'une résidence services proposant au moins trois prestations parahôtelières (accueil, nettoyage, linge, petit-déjeuner) permet à l’investisseur de récupérer l'intégralité de la TVA de 20 % sur son acquisition immobilière en VEFA. Pour le lot N°3, l'acheteur est légalement dispensé de l'avance de la taxe : le prix passe instantanément de 309 324 € TTC à 257 678 € HT, matérialisant un gain immédiat de 61 535 €.
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Sources : Article 261 D, 4° du Code Général des Impôts (CGI) concernant les critères de parahôtellerie, Article 271 du CGI sur le droit à déduction de la taxe d'amont, et les fiches de lots transmises par K2I Invest.
Quelles sont les obligations financières de l'exploitant STEVA dans le cadre du bail commercial ?
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Réponse : Le contrat signé avec le groupe STEVA prend la forme d'un bail commercial ferme de 11 ans et 9 mois sous le régime fiscal du « double net ». L'exploitant s'engage contractuellement à prendre à sa charge exclusive 100 % de la gestion locative, l'entretien des locaux, les risques de vacance, ainsi que l'intégralité des frais de copropriété. L'investisseur perçoit son loyer annuel net (ex: 11 542 € pour le lot N°3) de manière totalement passive.
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Sources : Notice technique des baux commerciaux STEVA (Villa Beausoleil Drancy) et grilles de répartition des charges du Code de commerce.
Quelle est la différence entre cette extension senior et l'EHPAD existant à Drancy ?
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Réponse : L'EHPAD d'origine livré en décembre 2012 est une structure médicalisée pour personnes âgées dépendantes. L'extension, objet de cette offre de 11 appartements, est une Résidence Services Seniors (RSS) non médicalisée. Elle est strictement réservée à une clientèle de seniors autonomes à semi-autonomes (GIR 5 ou 6) qui recherchent un cadre de vie calme et sécurisé à proximité immédiate du bourg de Drancy, avec un accès direct aux salons hauts de gamme, au restaurant, à la piscine chauffée et à la salle de cinéma de l'établissement.
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Sources : Grille nationale AGGIR (Code de l'action sociale et des familles) et charte architecturale « Villa Beausoleil » du constructeur STEVA.
Comment s'assure-t-on que les loyers ne seront pas taxés durant les premières années ?
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Réponse : Grâce à l'inscription de l'activité sous le statut LMNP au régime Réel Simplifié, l'investisseur pratique l'amortissement comptable de son actif. Cette règle comptable permet de déduire chaque année une fraction de la valeur des murs et des meubles des revenus locatifs perçus. Ce mécanisme efface comptablement le bénéfice imposable, générant des revenus locatifs 100 % nets d'impôts et de prélèvements sociaux pendant une période éprouvée de 14 à 17 ans.
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Sources : Référentiel fiscal LMNP (Article 39 C du CGI) et simulations financières patrimoniales validées par K2I Invest.