Investissement immobilier : faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien ?
Dernière mise à jour : 12 sept.
📍Au sommaire de ce guide :
Investir dans l’immobilier soulève rapidement une question essentielle : faut-il privilégier un logement neuf ou se tourner vers un bien ancien ?
Les deux solutions présentent des avantages et des inconvénients. Le prix d'achat, les frais de notaire, la fiscalité, les travaux, le délai avant de percevoir les premiers loyers ou encore l'état du bien sont autant d'éléments à prendre en compte.
Pour un investisseur, et notamment dans le cadre d'un investissement LMNP neuf ou ancien, le choix entre les deux solutions doit être étudié dans son ensemble. Définition LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Investir dans le neuf ou dans l'ancien : deux stratégies différentes
À première vue, le choix peut sembler simple.
Le neuf rassure par son état, ses performances énergétiques et ses normes récentes. L'ancien peut séduire par son prix, son emplacement et la possibilité de percevoir des loyers rapidement.
Mais derrière le prix affiché se cache une réalité différente.
Un logement ancien acheté moins cher peut nécessiter, dans les années qui suivent, des dépenses d'entretien, de rénovation ou de mise aux normes.
À l'inverse, un logement neuf peut afficher un prix d'acquisition plus élevé, mais il est livré achevé, conforme aux normes en vigueur et sans travaux immédiats importants à prévoir.
C'est donc le coût global de l'investissement qu'il faut comparer, et pas uniquement le prix au mètre carré.
Investir dans le neuf : quels avantages ?
Un logement aux normes actuelles
L'un des principaux avantages du LMNP neuf en VEFA est de bénéficier d'un logement construit selon les normes et réglementations contemporaines.
Isolation, équipements, installations électriques, performances énergétiques, confort thermique… l'investisseur achète un bien qui répond aux exigences actuelles.
Cela peut notamment limiter le risque de devoir engager rapidement des travaux importants.
Des frais d'acquisition généralement plus faibles
L'achat d'un logement neuf auprès d'un professionnel bénéficie de droits de mutation réduits. L'administration fiscale indique notamment un taux de droits de mutation de 0,71 %, auquel s'ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, auxquels viennent s'ajouter les émoluments du notaire.
Dans l'ancien, les droits de mutation sont nettement plus importants.
Il faut donc comparer les deux opérations frais d'acquisition compris.
Peu ou pas de travaux à prévoir immédiatement
Dans un logement neuf, l'investisseur n'a normalement pas à prévoir, dès l'acquisition, le remplacement d'une chaudière, d'une installation électrique, de fenêtres, d'une toiture ou d'autres éléments vieillissants.
Cela ne signifie évidemment pas qu'un logement neuf n'aura jamais besoin d'entretien.
Mais les dépenses importantes liées au vieillissement du bâtiment sont généralement plus éloignées dans le temps.
Un confort et une attractivité locative
Un logement récent peut également être plus facilement valorisable auprès des locataires.
Le confort, les performances énergétiques, les équipements, l'agencement et les parties communes peuvent constituer des arguments importants pour attirer et conserver un locataire.
Les inconvénients du neuf
Le neuf présente aussi des contraintes.
Un prix d'achat qui peut sembler plus élevé
À emplacement comparable, le prix au mètre carré d'un logement neuf peut être supérieur à celui d'un logement ancien.
Mais cette comparaison doit être nuancée.
Comparer uniquement le prix d'achat peut être trompeur.
Dans l'ancien, il faut éventuellement intégrer :
les travaux de rénovation ;
les travaux de copropriété ;
les mises aux normes ;
l'entretien des équipements ;
les travaux énergétiques ;
les dépenses imprévues.
Le véritable indicateur est donc plutôt :
Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux prévisibles + entretien + fiscalité + financement.
Une perception des loyers plus tardive
Dans le cadre d'un achat dans le neuf, notamment lorsqu'il s'agit d'une acquisition en VEFA, l'investisseur doit attendre la livraison du logement avant de pouvoir normalement commencer à percevoir les loyers.
Cela signifie que le capital est engagé pendant la période de construction sans générer immédiatement de revenus locatifs.
C'est un élément important à intégrer dans le financement et dans la stratégie patrimoniale.
Investir dans l'ancien : quels avantages ?
Pour aller plus loin : découvrez notre guide Investissement LMNP neuf ou ancien : 7 critères pour choisir
Des emplacements parfois privilégiés
Investir dans un LMNP à la revente (ancien) présente notamment l'intérêt d'acquérir un bien déjà exploité et offre souvent un choix important dans les centres-villes et dans des quartiers ou des résidences services déjà établis.
Il peut ainsi être possible d'acquérir un logement à proximité immédiate des commerces, transports, universités, centres d'activité ou services.
Pour un investissement locatif, l'emplacement reste un élément fondamental.
Un prix d'acquisition potentiellement plus accessible
L'ancien peut permettre d'acquérir un bien à un prix inférieur au neuf.
Mais là encore, le prix affiché ne doit pas être le seul critère.
Un appartement à 150 000 € nécessitant 25 000 € de travaux ne coûte finalement pas 150 000 €.
Il faut raisonner sur le coût réel de l'opération.
Des loyers qui peuvent commencer rapidement
C'est l'une des différences importantes avec le neuf.
Un logement ancien déjà achevé et exploité peut permettre de percevoir rapidement des loyers grâce à un LMNP à la revente, selon les conditions prévues au bail commercial.
L'investisseur peut donc commencer à percevoir des loyers beaucoup plus rapidement.
Cela peut être particulièrement intéressant pour un investisseur qui souhaite générer immédiatement des revenus locatifs.
Les inconvénients de l'ancien
Des travaux parfois difficiles à anticiper
C'est probablement l'un des principaux points de vigilance.
Lorsqu'on achète un bien ancien, il est possible d'identifier certains travaux grâce aux diagnostics, aux documents de copropriété et à l'examen du logement.
Mais certaines dépenses futures restent difficiles à chiffrer avec précision.
Une toiture, une façade, une chaudière collective, un ascenseur, des parties communes ou encore une rénovation énergétique peuvent représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d'euros à l'échelle d'une copropriété.
Le coût réel du vieillissement d'un immeuble n'est donc pas toujours connu au moment de l'acquisition.
Autres points importants hors investissement en résidence de services à identifier :
Passoire thermique
Interdiction location DPE G 2025
Coût rénovation énergétique LMNP ancien.
Un bien ancien avec un mauvais DPE (F ou G) baisse le prix d'achat initial mais impose un budget travaux précis pour rester louable.
Des performances énergétiques à surveiller
L'investisseur doit également être particulièrement attentif à la performance énergétique du logement.
Un logement ancien énergivore peut nécessiter des travaux afin de rester attractif sur le marché locatif et de répondre aux contraintes réglementaires applicables.
La question énergétique est donc devenue un élément incontournable de l'analyse d'un investissement ancien.
Investir dans le neuf ou dans l'ancien : qu'en est-il des frais de notaire ?
C'est un élément souvent mal compris.
Neuf ancien, les frais de notaire comprennent notamment les droits et taxes, les émoluments du notaire et différentes contributions.
Dans le neuf acheté auprès d'un professionnel, les droits de mutation sont réduits. Dans l'ancien, ils sont beaucoup plus importants.
Cela signifie qu'un logement neuf dont le prix d'achat semble plus élevé peut bénéficier d'un écart de frais d'acquisition qui réduit une partie de la différence.
Il faut donc toujours comparer :
Prix du bien + frais d'acquisition + travaux éventuels = coût réel de l'investissement
et non simplement le prix affiché.
Et la TVA dans tout cela ?
La TVA en LMNP constitue également un élément important à prendre en compte dans certaines opérations immobilières, notamment dans les résidences services.
Lorsqu'un logement neuf est acheté auprès d'un professionnel, l'opération est en principe soumise à la TVA, généralement au taux de 20 %, avec certains dispositifs particuliers pouvant prévoir des taux différents sous conditions.
Dans certaines opérations d'investissement locatif en résidence services, notamment lorsque les conditions fiscales sont réunies, la question de la TVA peut également devenir un élément important de l'analyse.
Attention toutefois : la récupération de TVA n'est pas automatique du simple fait d'acheter un logement neuf.
Elle dépend notamment de la nature de l'opération, de l'activité exercée et des conditions fiscales applicables.
C'est précisément pour cette raison qu'un investissement immobilier doit être étudié au cas par cas.
Le vrai sujet : le coût global de l'investissement
Prenons un exemple simplifié.
Appartement neuf
Prix d'acquisition : 200 000 €
Travaux immédiats : 0 €
Frais d'acquisition : réduits
Loyer : à percevoir après livraison et mise en location
Appartement ancien
Prix d'acquisition : 175 000 €
Travaux : 20 000 €
Frais d'acquisition : plus élevés
Loyer : potentiellement rapidement après acquisition
Au premier regard, l'ancien semble beaucoup moins cher.
Mais une fois les différents coûts intégrés, l'écart peut être beaucoup plus faible qu'il n'y paraît.
Et surtout, les deux investissements ne répondent pas forcément au même objectif.
L'ancien privilégie souvent l'immédiateté et certains emplacements.Le neuf privilégie davantage la visibilité sur l'état du bien et les années à venir.
Alors, neuf ou ancien ?
Il n'existe pas une réponse universelle.
Neuf | Ancien | |
Prix d'achat | Souvent plus élevé | Souvent plus accessible |
Frais d'acquisition | Généralement réduits | Plus importants |
Travaux immédiats | Généralement limités | Potentiellement importants |
Normes | Récentes | À vérifier |
Performance énergétique | Généralement récente | Variable |
Loyers | Après livraison | Potentiellement rapidement |
Emplacement | Programmes disponibles selon les secteurs | Offre souvent importante en centre-ville |
Visibilité sur les dépenses | Plus importante au départ | Travaux futurs parfois difficiles à anticiper |
Potentiel de rénovation | Limité | Important |
Stratégie | Patrimoniale / long terme | Revenus immédiats / optimisation |
Le meilleur choix est celui qui correspond à votre objectif, à votre financement et à votre horizon d'investissement.
Et si vous investissiez en LMNP ?
Investir dans le neuf ou dans l'ancien, il est possible, sous réserve de respecter les conditions applicables, d'envisager un investissement immobilier LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Le LMNP - K2I Invest
Le statut LMNP peut notamment être envisagé dans différentes stratégies d'investissement locatif meublé.
Pour comprendre concrètement comment fonctionne le LMNP, il est essentiel de distinguer le bien immobilier, son exploitation et le régime fiscal applicable.
L'intérêt est alors de ne pas opposer systématiquement :
neuf contre ancien
mais plutôt de réfléchir à :
quel bien + quel emplacement + quel exploitant ou locataire + quel niveau de revenus + quelle fiscalité + quel horizon de détention ?
C'est cette combinaison qui permet de déterminer si une opération est réellement intéressante.
Pourquoi faire appel à K2I Invest ?
Chez K2I Invest, nous considérons qu'un investissement immobilier ne doit pas être choisi uniquement parce qu'il est neuf, ancien, moins cher ou présenté comme fiscalement avantageux. Notre rôle est de vous accompagner grâce à un processus de sélection et d'analyse des opportunités.
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le vendeur ou promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
Nous analysons notamment :
le prix d'acquisition ;
l'emplacement ;
le potentiel locatif ;
le montant des loyers ;
les charges ;
les travaux éventuels ;
les frais d'acquisition ;
la fiscalité ;
le financement ;
la rentabilité ;
et l'horizon de détention.
Neuf ou ancien, l'objectif reste le même : construire un investissement cohérent avec votre situation et votre projet patrimonial.
K2I Invest vous accompagne dans la recherche et l'analyse d'opportunités immobilières, notamment en LMNP, nue-propriété et investissement locatif, dans différentes régions françaises.
Vous hésitez entre le neuf et l'ancien ?
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FAQ – Acheter dans le neuf ou dans l’ancien
Les frais de notaire sont-ils moins élevés dans le neuf ?
Oui, dans le cas d’un logement neuf acheté auprès d’un professionnel, les droits de mutation sont réduits par rapport à l’achat d’un logement ancien. Les frais d’acquisition sont donc généralement moins importants dans le neuf.
Source : impots.gouv.fr – Achat dans le neuf
Un logement neuf est-il forcément plus cher qu’un logement ancien ?
Le prix d’achat au m² peut être plus élevé dans le neuf. Toutefois, il est important de comparer le coût global de l’investissement : frais d’acquisition, travaux, entretien, charges et éventuelles mises aux normes. Un logement ancien moins cher à l’achat peut ainsi nécessiter des dépenses supplémentaires.
La TVA s’applique-t-elle à l’achat d’un logement neuf ?
Lorsqu’un logement neuf est acheté auprès d’un professionnel, l’opération est en principe soumise à la TVA, généralement au taux de 20 %. Des taux réduits peuvent toutefois s’appliquer dans certaines situations et sous certaines conditions.
Source : impots.gouv.fr – Achat dans le neuf
Perçoit-on les loyers plus rapidement avec un investissement dans l’ancien ?
Un logement ancien déjà disponible peut, selon sa situation, être mis en location rapidement après son acquisition. À l’inverse, dans le cadre d’un achat en VEFA, l’investisseur doit attendre l’achèvement et la livraison du logement avant de pouvoir le louer.
Peut-on investir en LMNP dans le neuf comme dans l’ancien ?
Oui. Le choix entre neuf et ancien n’empêche pas, sous réserve de respecter les conditions applicables, d’envisager une activité de location meublée sous le statut de LMNP. Dans certaines résidences avec services, la location meublée peut également être soumise à la TVA lorsque les conditions prévues par la réglementation sont réunies.
Alors, vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Il n’existe pas de réponse universelle. Le choix doit notamment tenir compte du prix d’acquisition, de l’emplacement, des frais, des travaux éventuels, du niveau de loyers, du financement, de la fiscalité et de l’objectif patrimonial de l’investisseur.
Source : ANIL – Acheter un logement
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