Comment calculer l'effort d'épargne d'un investissement LMNP ?
Dernière mise à jour : 11 sept.
📍Au sommaire de ce guide :
L’effort d’épargne est un indicateur essentiel pour mesurer ce qu’un investissement LMNP demande réellement à l’investisseur chaque mois.
Contrairement à la rentabilité, qui mesure la performance économique du bien, l’effort d’épargne permet d’évaluer le montant que l’investisseur doit éventuellement ajouter de sa poche pour équilibrer les flux financiers de l’opération.
Dans le cadre d’un investissement LMNP financé à crédit, il est donc particulièrement utile de connaître son effort d’épargne avant de s’engager.
Comment le calculer ? Quels revenus et quelles dépenses prendre en compte ? Quelle différence entre effort d’épargne, rentabilité et autofinancement ?
K2I Invest vous explique la méthode avec un exemple concret.
À retenir
Effort d’épargne mensuel = dépenses mensuelles liées à l’investissement – revenus mensuels réellement disponibles
Lorsque le résultat est positif, l’investisseur doit apporter cette somme chaque mois.
Lorsque les revenus couvrent les dépenses, l'effort d'épargne peut être nul.
Il faut toutefois réaliser le calcul avec les données réelles du projet, car le résultat dépend notamment du prix du bien, du loyer, du financement, des charges et de la fiscalité.
1. Qu’est-ce que l’effort d’épargne d'un investissement LMNP ?
L’effort d’épargne correspond au montant que l’investisseur doit consacrer chaque mois à son investissement lorsque les revenus générés par le bien ne couvrent pas l’ensemble des dépenses liées à l’opération.
Autrement dit, il répond à une question très concrète :
« Combien cet investissement va-t-il réellement me coûter chaque mois ? »
Prenons un exemple simplifié.
Un investissement génère :
600 € de loyers par mois
mais nécessite :
750 € de sorties de trésorerie mensuelles.
L’effort d’épargne est alors de :
750 – 600 = 150 € par mois.
L'investisseur doit donc prévoir environ 150 € par mois pour équilibrer les flux de trésorerie de l'opération.
a. Pourquoi calculer son effort d’épargne d'un investissement LMNP avant d’investir ?
La rentabilité est importante, mais elle ne répond pas à la même question.
La rentabilité permet notamment d'évaluer le rapport entre les revenus locatifs et le coût de l'investissement.
L'effort d'épargne s'intéresse plutôt à l'impact mensuel de l'opération sur le budget de l'investisseur.
Deux investissements peuvent ainsi présenter une rentabilité similaire tout en nécessitant des efforts d'épargne très différents.
C'est pourquoi un investisseur doit regarder à la fois la rentabilité du bien et l'équilibre financier mensuel de l'opération.
b. Quels éléments faut-il prendre en compte ?
Pour calculer un effort d'épargne réaliste, il faut identifier les principaux revenus et décaissements liés au projet.
Les revenus
Il faut notamment prendre en compte :
les loyers ;
les éventuelles recettes accessoires liées à l'exploitation ;
les autres revenus effectivement liés au bien lorsqu'ils existent.
Dans une résidence services, les modalités de versement des loyers dépendent notamment des conditions prévues au bail commercial.
Les dépenses
Il faut notamment examiner :
la mensualité du crédit ;
l'assurance emprunteur ;
la taxe foncière ;
les charges restant à la charge du propriétaire ;
les frais de gestion éventuels ;
les frais de comptabilité ;
les assurances ;
les dépenses d'entretien ou de travaux lorsqu'elles sont à la charge du propriétaire ;
et les autres frais récurrents liés à l'investissement.
Le calcul doit donc être réalisé à partir des données propres à chaque opération.
2. La formule de l’effort d’épargne
Dans une approche simplifiée :
Effort d’épargne mensuel = sorties de trésorerie mensuelles – revenus mensuels
Par exemple :
Mensualité du crédit : 500 €
Assurance emprunteur : 25 €
Charges diverses : 75 €
Loyer : 550 €
Le calcul est :
500 + 25 + 75 – 550 = 50 €
Effort d’épargne : 50 € par mois
Dans cet exemple, l'investisseur doit donc prévoir environ 50 € par mois pour équilibrer les flux de trésorerie.
3. Exemple complet d’un investissement LMNP
Prenons un exemple volontairement simple.
Acquisition
Prix du logement :
100 000 €
Frais d'acquisition et équipements :
10 000 €
Coût total de l'opération :
110 000 €
Financement
Apport :
10 000 €
Montant financé par emprunt :
100 000 €
Revenus locatifs
Loyer :
550 € par mois
Soit :
6 600 € par an
Dépenses mensuelles
Supposons :
Dépense | Montant mensuel |
Crédit immobilier | 500 € |
Assurance emprunteur | 25 € |
Charges diverses | 50 € |
Provision moyenne pour autres dépenses | 25 € |
Total | 600 € |
Les revenus sont de :
550 € / mois
Les sorties sont de :
600 € / mois
Calcul
600 – 550 = 50 €
👉 Effort d’épargne : 50 € par mois
Sur une année :
50 × 12 = 600 €
L'investisseur doit donc prévoir environ 600 € par an dans cet exemple simplifié.
Pour approfondir le sujet, découvrez notre guide dédié aux principales règles du fonctionnement du LMNP
4. Faut-il intégrer la fiscalité dans l’effort d’épargne ?
C'est une question importante.
Oui, lorsqu'elle génère effectivement une sortie de trésorerie, la fiscalité peut être intégrée dans une analyse complète de l'effort d'épargne.
Approfondissez vos connaissances grâce à notre guide dédié aux règles de La fiscalité LMNP
Mais il faut distinguer :
Le résultat fiscal
et
La trésorerie réellement disponible.
En LMNP, les modalités d'imposition dépendent notamment du régime fiscal applicable.
Au régime réel, certaines charges effectivement supportées peuvent être déduites et l'amortissement peut être pris en compte dans les conditions prévues par la réglementation. L'amortissement déductible est toutefois soumis à des limites fiscales.
La fiscalité ne doit donc pas être estimée uniquement à partir du montant des loyers.
Elle doit être calculée en fonction du régime fiscal et de la situation de l'investisseur.
5. Pourquoi le régime réel peut modifier l’analyse ?
Pour approfondir le sujet, découvrez notre guide consacré au mode de fonctionnement du régime réel LMNP
Au régime réel, les charges effectivement supportées peuvent être prises en compte pour déterminer le résultat fiscal, sous réserve des règles applicables.
L'amortissement peut également être déduit dans les limites prévues par la réglementation.
Cela peut conduire à un résultat fiscal différent de la trésorerie générée par l'investissement.
C'est une distinction essentielle :
Un investissement peut générer une trésorerie positive tout en ayant un résultat fiscal faible ou nul.
Il ne faut donc pas confondre :
fiscalité
avec
trésorerie
ni avec
rentabilité.
6. Effort d’épargne et autofinancement : quelle différence ?
Pour aller plus loin, découvrez notre guide pour maîtriser les règles du financement d'un investissement LMNP
Ces deux notions sont souvent confondues.
Effort d’épargne
L'investisseur doit apporter chaque mois une somme pour équilibrer les flux.
Autofinancement
Les revenus générés par l'investissement couvrent les dépenses retenues dans le calcul.
Par exemple :
Loyers : 600 €
Dépenses : 600 €
→ effort d'épargne : 0 €
L'opération est alors équilibrée sur la base des hypothèses retenues.
Si les loyers sont supérieurs aux dépenses :
Loyers : 650 €
Dépenses : 600 €
→ solde positif : +50 €
Mais attention : cela ne signifie pas nécessairement que l'investissement est « rentable à 50 € par mois ». Le capital remboursé, la fiscalité, les travaux futurs et les autres paramètres doivent également être analysés.
7. Effort d’épargne et rentabilité : deux indicateurs complémentaires
C'est probablement le point le plus important de cet article.
La rentabilité répond à :
« Quelle performance économique produit cet investissement ? »
Pour aller plus loin, découvrez notre blog pour maîtriser les règles de calcul de la rentabilité d'un investissement LMNP ?
L'effort d'épargne répond à :
« Combien dois-je réellement consacrer chaque mois à cet investissement ? »
Ces deux indicateurs doivent donc être regardés ensemble.
Exemple
Investissement A | Investissement B | |
Coût total | 110 000 € | 110 000 € |
Loyers mensuels | 550 € | 550 € |
Rentabilité brute | 6 % | 6 % |
Dépenses mensuelles | 600 € | 700 € |
Effort d'épargne | 50 € | 150 € |
Les deux investissements affichent la même rentabilité brute.
Pourtant, le second demande 100 € de plus par mois à l'investisseur.
C'est pourquoi l'analyse financière ne doit pas s'arrêter au taux de rentabilité.
Pour aller plus loin, découvrez notre guide complet pour maîtriser les règles de la comptabilité en LMNP.
8. Le crédit immobilier joue un rôle central
a. Dans un investissement LMNP financé à crédit, la mensualité du prêt constitue généralement l'une des principales sorties de trésorerie.
Il faut donc étudier :
le montant emprunté ;
la durée du crédit ;
le taux d'intérêt ;
l'assurance ;
la mensualité ;
le montant de l'apport ;
le coût total du financement.
Un crédit plus long peut réduire la mensualité et donc l'effort d'épargne mensuel, mais il peut également augmenter le coût total des intérêts.
Le bon financement est donc celui qui reste cohérent avec le projet immobilier et la situation financière de l'investisseur.
b. Peut-on investir avec un faible effort d’épargne ?
Oui, certains investissements peuvent présenter un effort d'épargne relativement limité.
Mais il n'existe pas de niveau d'effort d'épargne idéal valable pour tous.
Un investisseur peut accepter un effort plus important s'il recherche par exemple :
un emplacement particulier ;
une résidence de qualité ;
un objectif patrimonial à long terme ;
une diversification ;
une préparation de la retraite.
À l'inverse, un investisseur souhaitant limiter au maximum l'impact mensuel sur son budget recherchera plutôt une opération présentant un équilibre financier différent.
L'effort d'épargne doit donc être mis en relation avec les objectifs de l'investisseur.
c. Comment réduire son effort d’épargne ?
Plusieurs paramètres peuvent influencer l'équilibre financier d'une opération.
Le prix d'acquisition
Un prix plus faible peut réduire le montant à financer.
Le financement
Le montant de l'apport, la durée et le taux du crédit influencent directement la mensualité.
Le niveau des loyers
Le loyer contribue à couvrir les dépenses liées à l'investissement.
Les charges
Les charges supportées par le propriétaire réduisent la trésorerie disponible.
La fiscalité
Selon le régime applicable et la situation de l'investisseur, la fiscalité peut également avoir un impact sur les flux financiers.
Il faut toutefois éviter de rechercher artificiellement un effort d'épargne minimal au détriment de la qualité globale de l'investissement.
9. Un faible effort d’épargne n’est pas forcément synonyme de meilleur investissement
C'est un point essentiel.
Imaginons deux projets :
Projet A
Effort d'épargne : 30 € / mois
Projet B
Effort d'épargne : 100 € / mois
Le projet A paraît immédiatement plus intéressant.
Mais si le projet B bénéficie :
d'un meilleur emplacement ;
d'un meilleur actif immobilier ;
d'un gestionnaire plus solide ;
d'un bail plus intéressant ;
d'une meilleure liquidité à la revente ;
il peut être plus cohérent avec les objectifs de l'investisseur.
L'effort d'épargne est donc un indicateur, pas un objectif en soi.
10. Les 7 questions à se poser avant d’investir
Avant de retenir un investissement LMNP, il est utile de vérifier :
Quel est le coût total de l'opération ?
Pas uniquement le prix du logement.
Quels loyers seront réellement perçus ?
Il faut examiner les conditions contractuelles applicables.
Quelles charges resteront à ma charge ?
Elles doivent être identifiées précisément.
Quelle sera ma mensualité de crédit ?
Le financement est déterminant dans le calcul.
Quel sera mon effort d'épargne ?
Il doit être compatible avec mon budget.
Quel sera l'impact fiscal ?
Le régime fiscal et la situation personnelle doivent être pris en compte.
Cet effort d'épargne est-il cohérent avec mon objectif patrimonial ?
C'est finalement la question la plus importante.
11. La méthode K2I Invest
K2I Invest vous fait découvrir son process de sélection d'opportunité.
Chez K2I Invest, l'analyse d'un investissement ne consiste pas à rechercher uniquement le rendement le plus élevé ou l'effort d'épargne le plus faible.
Nous mettons en relation :
Prix du bien
↓
Loyers
↓
Charges
↓
Financement
↓
Fiscalité
↓
Effort d'épargne
↓
Qualité du bien et de son environnement
↓
Gestionnaire et bail lorsqu'il s'agit d'une résidence gérée
↓
Perspectives patrimoniales et de revente
Cette approche permet d'apprécier si l'investissement est réellement cohérent avec le budget et les objectifs de l'investisseur.
Pour investir sereinement sur le marché secondaire,
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K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le vendeur ou promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
FAQ – Effort d’épargne LMNP
Qu'est-ce que l'effort d'épargne en LMNP ?
L'effort d'épargne correspond au montant que l'investisseur doit apporter chaque mois lorsque les revenus générés par le bien ne couvrent pas les dépenses retenues dans l'analyse.
Comment calculer l'effort d'épargne LMNP ?
Dans une approche simplifiée :
Effort d'épargne = sorties de trésorerie mensuelles – revenus locatifs mensuels.
Le calcul doit être adapté aux caractéristiques réelles de l'investissement.
Faut-il intégrer le crédit immobilier ?
Oui. La mensualité du crédit et l'assurance emprunteur font partie des principales sorties de trésorerie à examiner. K2I Invest vous explique le mode de comptabilité en LMNP et vous offre la possibilité de profiter d'un accompagnement sur mesure (K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre.)
Faut-il intégrer les charges ?
Oui. Les charges restant réellement à la charge du propriétaire doivent être prises en compte.
La fiscalité doit-elle être intégrée ?
Elle peut l'être lorsqu'elle génère effectivement une sortie de trésorerie. Son montant dépend notamment du régime fiscal et de la situation de l'investisseur.
Un effort d'épargne de 0 € signifie-t-il que l'investissement est rentable ?
Pas nécessairement.
Un effort d'épargne nul signifie simplement que, selon les hypothèses retenues, les revenus couvrent les dépenses intégrées au calcul.
La rentabilité, la fiscalité, le remboursement du capital et les perspectives patrimoniales doivent être analysés séparément.
Quel est le bon niveau d'effort d'épargne ?
Il n'existe pas de montant idéal. Il dépend du budget, de la capacité financière, des objectifs et de la stratégie patrimoniale de chaque investisseur.
Conclusion
L'effort d'épargne est un indicateur essentiel pour comprendre l'impact concret d'un investissement LMNP sur son budget mensuel.
Son calcul repose principalement sur la différence entre :
les revenus générés par le bien
et
l'ensemble des dépenses réellement supportées par l'investisseur.
Mais cet indicateur ne doit jamais être étudié seul.
Une analyse complète doit également prendre en compte :
la rentabilité → le financement → la fiscalité → les charges → l'effort d'épargne → le risque → les perspectives patrimoniales.
Un bon investissement n'est donc pas nécessairement celui qui demande le moins d'effort d'épargne, mais celui dont l'équilibre financier est cohérent avec les objectifs et la situation de l'investisseur.
Simuler mon effort d'épargne ?
Thierry HIS – Financement, investissement immobilier et stratégie patrimoniale.
K2I Invest peut vous présenter un exemple d'investissement adapté à votre budget et à vos objectifs.
K2I Invest est rémunérée par le promoteur lors de la réalisation de l'opération : aucun honoraire de conseil ne vous est facturé dans ce cadre. K2I Invest vous accompagne en tant qu’intermédiaire entre vous et le vendeur ou promoteur, sans aucun dépôt ni versement financier à effectuer auprès de K2I Invest. Le compromis sera émis par le promoteur.
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